부동산 관련 상식

소득이 있는 자녀에 대한 증여설계

SuperREA 2011. 8. 26. 15:05

개인사업자 미스터씨(54세)는 장남(29세)이 드디어 취직을 해서 무척 기쁘다. 하지만 취직이 늦은 데다 이제 몇 년 뒤엔 결혼도 해야 할 것 같아 자신이 좀 도와주고 싶다. 이처럼 소득이 있는 자녀에게는 어떻게 증여하는 것이 좋을까?

자녀에 대한 증여는 대부분 재산취득을 목적으로 하게 된다. 이 경우 처럼 자금 마련에 대한 입증 자료가 불가능하다면 증여에 대한 지혜를 모을 필요가 있다.
다행히 미스터씨의 장남은 직장이 있고, 또 혼기에 있으므로 결혼 시기를 감안하여 필요한 주택을 조기에 장만하는 것이 바람직하며,
실거래가 4억원대의 25평형대 아파트의 매수가 일반적이다.

먼저, 장남이 결혼할 때까지는 부모님과 같이 살 것이기 때문에 취득한 주택을 전세로 임대하면 그만큼 자금 부담을 덜 수 있다. 아파트를 취득해서 전세를 줄 경우 전세가격은 지역에 따라 다르지만 수도권의 경우 이미 2억-2억5,000만원대이다. 2억으로 치더라도 장남에게 필요한 자금은 약2억원으로 취득세등 부대비용을 감안하면 2억1천만원을 미스터씨가 증여해야 한다. 이 때 증여세는 약 3,000만원 이상이 부과된다.

그러나 자금출처조사시 입증해야 할 금액은 취득가액의 80%인 3억 2,000만원이므로, 자금 출처 조사가 필요하지 않는 약 8,000 만원은 미스터씨가 증여세를 내지 않고 지원이 가능한 금액이다.

장남은 결국 1억2-3,000만원이 추가로 필요한데,이는 취득한 주택을 담보로 은행에서 대출을 받으면 된다. 다만, 대출이 많으면 전세가 어려운 것도 감안해야 한다. 아무튼 이때 거치기간을 최대한 길게 잡아 매월 상환부담액을 최소화한다. 이자율이 상향하는 추세이므로 장남 월급으로 충분히 감달할 수 있는 수준의 대출을 해야 한다.

그렇지만 시간이 흘러 결혼과 함께 본인이 입주하기 위해서는 전세보증금을 상환해줘야 하고 매월 이자지급액과 대출원금을 상환해야 한다.
우선 전세보증금 2억원의 경우 그동안 저축한 급여에서 그동안의 이자상환액을 뺀 금액으로 상환이 가능해야 한다. 만약 부족하다면 추가 대출을 생각한다.

나머지 부족분은 본인과 결혼할 배우자의 부모로부터 각각 현금증여 받는 것으로 하자.즉,부족분은 1억원을 넘지는 않을 것이다. 이것을 반으로 나누면 각자 4,260만원이 되는데,이를 증여신고할 경우 각자 100여만원의 증여세를 내면 된다. 물론 배우자가 모아둔 돈이 따로 있다면 굳이 자신의 부모로부터 증여받을 필요는 없을 것이다.

마지막으로 은행대출금의 상환에 대해서는 시간을 두고서라도 장남 스스로 이를 상환해 나가는 것이 좋다. 미스터씨가 무리하게 이를 대신 상환해줬다가는 아들이 증여세를 과세당할 수 있기 때문이다. 다만, 장기간에 걸친 원리금 상환으로 장남에게 부담이 될 것이므로 부족한 생활비를 지원해주는 방법을 생각해볼 만하다.