[스크랩] 게약의 해약과 해약금 및 위약금의 구별에 대해...
아직도 계약해제의 종류와 해약금 및 위약금을 구분을 못하시는 중개사님들이 계시는 것 같아 다시 한번 올려드리니..중개와 계약의 전문가로서 철저히 숙지하시는 계기가 되기를 바래 봅니다.
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계약해제의 종류..(해약금 조항 민법 565조의 해석 포함)
2. "약정해제"는 오로지 당사자간의 약정에 따를 뿐으로 일례로 "민법 제 565조"에 따른 해약금약정(제 565조에 보면 다른 약정을 할수 있다는 단서를 달아 "약정해제"조항임을 분명히 하고 있음)에 따른 해제의 경우 해약금을 지급함으로서 해제가 되는 것이고...
① 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
별도로 손해배상을 청구할 수는 없는 법리입니다.....라고 규정되어 해약금을 지급받는 외에 추가로 손해배상이나 위약금 청구는 불가능합니다..)
약정해제는 해약금에 의한 해제약정 외에도 얼마든지 해제약정을 할수 있습니다..일례로 집을 팔기로 계약을 하면서 10일내에 다른 집을 사지 못하면 이 계약을 서로 손해배상금 없이 해제하기로 하는 조건을 붙여 해약 약정을 하는 경우등을 모두 약정해제라 할수 있을 것입니다.
***즉, 약정해제와 법정해제는 해제요건이 완전히 별개인 것입니다..
3. 마지막 "합의해제"는 오로지 당사자간의 "합의"에 의할 뿐, 법원이 그에 관여할 수가 없는 이치이고 따라서 손해배상등에 대하여도 오로지 당사자간 합의에 따를 뿐으로 법원에서 관여할 사항이 아닙입니다...(그러나 소송이 제기되면 구두합의에 대해서는 부인하는 경우가 대부분으로 합의서 작성이나 내용증명으로 증거를 정확히 남기는 등 합의사실을 명백히 하는 게 중요합니다.)
***위에서 본 바와 같이 해제요건 자체가 서로 다른 것으로..
1. 법정해제 요건은 상대방의 채무불이행등 귀책사유이고 그에 위약금에 해당하는 손해배상이 수반되며..
2. 약정해제 요건은 쌍방간 약정에 의한 것으로 해약금에 의한 해제약정의 경우 약정된 해약금만 지급하면 해제가 되는 것이고 그외 별도의 손해배상은 청구가 불가능한 것이며..(그외 당사자간 합의로 여러 해제약정을 둘수 있을 것임.
3. 합의해제의 요건은 오로지 쌍방간 해제합의에 따를 뿐으로 해제를 합의하면서 손해배상금도 포함하여 합의가 되었다고 볼 것이고, 만약 해제합의 외에 손해배상에 대하여 별도 합의가 없었다면 상호 그에 대하여는 포기한 것으로 보게 됨으로 추후 별도 손해배상청구는 불가능한 것입니다. 왜냐면 법원에서는 오로지 당사자간 합의에만 국한해 판단하기 때문입니다.
우리 중개사님들...제발 헷깔리지 마시고 ..중개업무에 참고하시기 바랍니다.
법정해제에 있어 손해배상에 있어서는..
위약금 또는 손해배상에 대해 계약금상당의 약정을 한 경우 즉, 손해배상의 예정(약정)을 한 경우에는 특별손해까지 포함된 것으로 보아 위 약정된 손해배상외에 특별손해를 추가로 인정하지 않습니다.
손해배상의 예정(약정)이 없는 경우에는 통상적 손해만을 인정하게 되고 특별손해의 경우에는 상대방의 계약위반을 이유로 이를 청구하기 위해서는 특별히 그로 인해(상대방의 계약 위반) 입게 되는 손해를 상대방이 미리 알거나 알수 있었을 때에 한하여 청구가 가능합니다.
보통의 계약의 실무례에서는 .. 통상적인 일반적 손해는 인정되는 금액이 별로 없고.. 특별손해를 입증해 받기에도 매우 난해한 경우가 많아 보통의 계약에서는 손해배상을 모두 통털어 미리 계약체결시에 손해배상의 예정인 위약금약정(손해배상으로 예정으로 보게 됨)을 계약금 상당액으로 정하게 됩니다.