[스크랩] 중개보수 지급시기와 관련 공인중개사법 검토
중개보수 지급시기와 관련 공인중개사법 검토
[중개와 중개업무]
공인중개사법 제2조(정의)에는 “중개”에 대한 용어의 정의만 있을 뿐 “중개업무”에 관하여 정확히 정의된 것 없음.
공인중개사법 제26조 제①항에서와 같이 “중개”의 완성시점에 작성하는 것이 거래계약서이며 계약서 작성까지의 업무만을 공인중개사법에서는 법률로 규정하고 있음.
공인중개사법 제32조(중개보수 등) 제①항에서과 같이 “개업공인중개사는 “중개업무”에 관하여 보수를 받는다.“로 규정.
[국토교통부 시행령 문제점 검토]
“중개보수의 지급 시기를 중개대상물의 인도가 완성되어 잔금 지급을 완료한 때에 지체없이 지급하도록 하되, 중개의뢰인과 공인중개사간에 중개보수의 지급 시기를 거래계약서에 별도로 정하는 경우에는 그에 따르도록 함(안 제27조의2 신설)”
국토부 시행령은 중개보수의 지급 시기를 “중개대상물의 인도가 완성되어 잔금 지급을 완료한 때”로 거래당사자의 이행의무인 중개대상물의 인도와 잔급 지급을 중개업무로 확대시키면서 “중개업무”에 대한 보수 청구권 형성시기와 거래당사자의 이행의무에 관해서도 개업공인중개사에게 업무의 일환이 됨으로써 업무의 해태 또는 불성실, 불만족등의 사유로 중개보수료 감액요구가 발생할 수 있음.
[“중개업무”에 관하여.]
1단계. 매도인 또는 매수인으로부터 중개의뢰 받는 시점부터 거래계약서 작성이 완료된 때까지의 업무(공인중개사법 안에서 다루어 지고 있는 중개업무로 보아야함.)
2단계. 거래계약서 작성이후의 업무는 거래당사자의 이행의무에 관한 위임사무등을 처리하는 업무(중개업무의 성격보다는 거래당사자들의 이행의무로 보아야함.)
2단계 업무가 중개업무가 되기 위해서는 “금융거래 안전과 관련된 에스크로우 제도를 활용할 경우”즉, 공인중개사법 “제31조(계약금등의 반환채무이행의 보장)에 해당할 경우에 국한되어야 할 것임.
공인중개사법 제32조(중개보수 등) ②항에서와 같이 중개업무 2단계에서 발생되는 실비를 중개업무 1단계 계약서작성시 발생되는 거래금액에 따른 요율에 의한 보수와는 별도로 받도록 규정함으로써 공인중개사법 상의 개업공인중개사의 주된 중개업무는 1단계로 보아할 것임.
[결어.]
중개보수 지급시기를 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 협의에 따라 정하는 시기에 지체없이 지급하도록 하는 내용의 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」일부 개정법률안은“제32조제3항을 다음과 같이 한다. ③ 중개의뢰인은 제1항에 따른 보수를 개업공인중개사 간의 협의에 따라 정하는 시기에 지체 없이 지급하여야 한다.“
중개업무의 1단계와 2단계 시점에 따라 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 협의에 따라 정하는 시기에 지체없이 지급하도록 함으로서 중개업무를 단순히 중개의뢰에서 거래계약서 작성에 따른 수수료의 성격을 넘어 2단계 시점에 발생되는 잔금대납, 권원보험, 에스크로우등의 보수를 받는 시점까지도 적용할 수 있음으로 조속한 입법이 될 수 있도록 역량을 집중해야 할 것임.
[첨언.]
부동산중개업법위반
[대법원 2000.6.19, 선고, 2000도837, 판결]
타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 부동산에 대하여 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 것도 부동산중개업법 제2조 제2호 소정의 중개업에 해당하며, 그와 같은 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선이 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다.
공인중개사들이 잘아는 판례입니다.
대출수수료 또한 중개보수임.
중개업무에서 매도인과 매수인과의 거래계약서 작성 이후 매수인과 은행과의 대출계약서 작성은 2단계 중개업무에 해당합니다. 은행과 매수인의 대출신청(대출계약서는 은행서류로 매수인 자필작성)후 대출실행(잔금시 매매잔금대출)되면 즉시 개업공인중개사 통장으로 대출수수료 입금됩니다.
이러한 2단계 중개업무의 보수료 지급시기에도 맞는 법률(안)이라 생각합니다.
공인중개사법
제2조(정의)
1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
5. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.>
②제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다.
③개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다.
제31조(계약금등의 반환채무이행의 보장) ① 개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금·중도금 또는 잔금(이하 이 조에서 "계약금등"이라 한다)을 개업공인중개사 또는 대통령령이 정하는 자의 명의로 금융기관, 제42조의 규정에 의하여 공제사업을 하는 자 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다. <개정 2007.8.3., 2014.1.28.>
②제1항의 규정에 의하여 계약금등을 예치한 경우 매도인·임대인 등 계약금등을 수령할 수 있는 권리가 있는 자는 당해 계약을 해제한 때에 계약금등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금등의 예치명의자에게 교부하고 계약금등을 미리 수령할 수 있다.
③제1항의 규정에 의하여 예치한 계약금등의 관리·인출 및 반환절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28.>
②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014.1.28.>
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014.1.28.>
④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.