상가주택 매수로 인한 일시적2주택자의 임대소득 관련 문의

수고 많으십니다.

 

상가주택 매수와 관련하여 문의드립니다.

 

- 실거래가 약 15억원 가치의 빌라를 보유(부인 명의)한 상태에서

- 약 17억원 가치의 상가주택(1층 상가면적 112.21㎡, 2층 주택 132.37㎡, 3층 주택

122.10㎡, 연면적 366.68㎡)을 추가로 부부공동명의(지분 개인사업자남편2 : 직장인 부인 3)로 매수 할 때에,

 

현재 1층은 3개의 상가로 총보증금 5000만원 월세 275만원(부가가치세별도),

2층은 전세 2억2천만원 + 전세 1억8천만원 합계 4억원으로 임차중이며

3층은 매도인이 거주중인 데, 잔금후 전세 4억3천만원으로 임차할 계획입니다.

 

Q1. 부부 공동명의로 상가주택을 매수할 때에  

    1층 상가 부분에 대하여 임대사업자 등록을 반드시 부부공동명의로 등록하여야 하는지

 

Q2. 1층의 (상가)임대 사업자 등록과 별개로 2층과 3층의 주택에 대하여

      별도로 (주택)임대사업자를 등록하여야 하는지, 이때도 부부공동명의로 임대사업자등록을 하여야 하는지

 

Q3. 1층 상가에 대하여 포괄양수도 계약으로 부가가치세 납부/환급을 처리하는 데,

      임대사업자 등록은 언제까지 하여야 하는지. 또 2층과 3층의 주택임대사업자 등록은 언제까지 하여야 하는지

 

Q4. 17억에 신규 취득한 상가 주택은 상가와 주택 면적에 따라 안분하면 상가는 약5억2천만원, 주택은 11억8천만원인 데,

     주택은 9억원을 초과하기 때문에

     잔금일 이후 2층과 3층의 전세보증금 8억3천만원에 대한 간주임대소득은 (8.3 – 3억) x 60% x 2.9% ≒ 9백만원이고,

     이는 연2,000만원이하이므로 이에 대하여 14%의 분리과세하여 약 129만원만 납부하면 되는지

 

Q5. 상가 임대 수입은 연 275만원 x 12개월 = 3천3백만원이 발생하는 데,

      매년 5월 이에 대한 종합소득신고시에,

      부부공동명의의 사업자 등록을 하는 경우 주택임대소득과 상가임대소득을 매수시 매수지분(2:3)에 따라 배분하면 되는지

 

Q6. 지분율 60%의 매수자가 현재 직장인인 경우 임대사업자등록에 따른 건강보험료의 추가 부담이 발생하는지.

 

알려주시면 매우 감사하겠습니다.