[스크랩] 포괄양수도계약에 대하여
포괄양수도
모든 재화의 거래에는 부가세가 있습니다
그러나 토지와 국민주택규모 이하의 주택에는 부가세가 없습니다
토지와 건물을 포함하여 매매할 때에는 그 매매대금을 토지와 건물의 공시가격으로 안분하는 것이 원칙입니다
필요에 따라 계약서에 따로 구분하면 특별한 사정이 없는 한 그 거래금액을 국세청이 인정해줍니다
상가건물을 사� 팔때 매도인은 매수인에게 세금계산서를 발행하고 매수인은 매도인에게 건물분 부가세를 줍니다
그러면 부가세를 받은 매도인은 세무서에 폐업신고를 하면서 받은 부가세를 국세청에 납부를 합니다
매수인은 매도자에게 건물분 부가세를 건네주고 사업자등록을 하면서 다시 국세청으로부터 환급을 받습니다
즉 부가세라는 것은 매도자가 상가건물을 팔면서 건물분에 있는 부가세를 매수인으로부터 받아서 국세청에 납부하고 매수자는 그 건물을 사업용으로 사용하게 되면 국세청에 환급신청을 하여 부가세를 받는 것입니다
이렇게 한바퀴 돌면 결국 제자리인데 이러한 세무행정을 간편하게 하기 위해 정부는 2006년도에 부가세법을 개정하여 포괄양수도라는 제도를 마련하여 2007년부터 시행하게 됩니다
포괄양수도란 사업중인 매도자가 사업용건물을 매매하면서 양도세와 별도로 건물분 부가세를 납부해야 하는데 매도자와 매수자가 같은 일반사업자일 경우 부가세를 주고받지 않고 사업장을 일괄하여 양도하는 경우 건물분 부가세도 같이 양도하는 것을 말합니다
즉 사업장에 대한 모든 권리와 의무를 다른 사업자에게 승계시기는 것으로 사업자의 명의만 변경되며 사업장의 실체는 그대로 유지되는 것입니다
2006년 까지는 건물을 매매하면서 양당사자가 합의하여 거래징수 또는 포괄양수도를 선택할 수 있었는데 부가세법이 개정되면서 2007년부터는 매도자와 매수자의 사업자 등록요건이 일반사업자로 같을 때에는 거래징수를 하지말고 포괄양수도로 하라고 법이 바뀐 것입니다
(세금계산서를 발행하는것을 '거래징수'라고 합니다. 즉 매도자가 매수자에게 세금계산서를 발행해주고 건물분 부가세를 받아서 국세청에 납부하는 것을 '거래징수'라고 합니다)
처음에 매수자는 최초 건물을 신축하거나 분양하는 사람으로부터 살 때 건물분 부가세를 지불합니다
그리고 매수자는 건물을 사업용(영업용)으로 사용하면 부가세를 환급받습니다
왜냐하면 부가세는 최종 소비자가 부담하는 것이기 때문입니다. 그리고 이후 매수자에게 팔 때 이 부가세를 받아서 국세청에 납부합니다
그러나 매수자가 건물을 사업용이 아닌 개인적인 용도로 사용하는 경우에는 매수자가 최종 소비자이므로 납부한 부가세는 환급받지 못하고 소멸됩니다. 포괄적양수도가 모든 사업자에게 적용되는 것은 아닙니다
-- 매도자와 매수자가 모두 일반사업자 -- 이여야 합니다
매수자가 간이사업자인 경우에는 세금계산서를 발행하지 않으므로 매매대금에 부가세가 포함된 것이고, 매수자가 겸영사업자인 경우에는 일반과 간이가 섞여있는 것으로 이런 경우 세무사를 통해 확인해야 합니다. 매수자가 면세사업자인 경우에는 환급을 못받습니다
사업포괄양수도 후 양도자는 부가가치세 확정신고할 때 '사업양도신고서'를 제출하면 되고, 양수자는 사업자등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록을 하여야 하며 '양수도계약서 사본"을 제출하면 됩니다
(잔존재화란, 매수자가 사업용부동산을 취득할 때에 매도자(분양자)에게 주었던 건물분 부가세를 다시 국세청으로부터 전액 환급받을 수 있으나(실제로 부가세를 지급하지 않은 결과가 됨) 만약 10년 이내에 그 부동산을 사업용으로 사용하지 않고 (매도인이) 국세청에 폐업신고를 하면, 먼저 환급받았던 금액에서 10년중 잔여기간의 금액을 다시 국세청에 납부하여야 하고, 만약 10년을 사업용으로 사용하면 환급받은 자의 의무가 없어지는 것을 말합니다)
질문1. 동일 오피스텔 건물내 2개 이상의 호수를 임대할 때 사업자등록은?
사업자등록은 사업장별로 하는 것이나, 인접 사업장을 하나의 사업장으로 볼 수 있는 경우 하나의 사업장으로 등록할 수 있습니다
다만 동일 오피스텔 건물내 2개 이상의 호수를 분양받아 부동산임대업 또는 판매업을 영위하는 경우에는 호수별로 사업자등록을 해야 합니다
이유는 각 호수별로 사업자등록을 하면 하나의 오피스텔을 양도시 사업장을 포괄적으로 양도할 수 있어 부가세를 납부하지 않아도 되지만, 2개 이상의 호수에 대해 한꺼번에 사업자등록을 하면 한 호수만 양도하는 경우 포괄적인 양도에 해당하지 않아 부가세는 물론 가산세까지 물게 됩니다
질문2. 포괄양수도계약서는 어떻게 작성하고 별도 계약서식이 있나요?
매매계약이 포괄양수도로 진행된 경우 특약사항에 포괄양수도로 진행된 계약임을 특약사항에 표시하면 족하고, 별도의 포괄양수도계약서를 첨부할 필요는 없습니다.
매도자는 일반매매계약서를 가지고 세무서에 가서 포괄양수도로 진행된 계약임을 밝히면, 담당 세무공무원이 세무서에 비치된 사업양도양수신고서라는 서식을 내어 주는데, 매도자는 그 서식을 작성하여 제출하기만 하면 됩니다
제대로 된 내용이라 옮겨왔습니다.