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[스크랩] 집합건물 대지권과 건물의 처분 일체성
SuperREA
2015. 10. 19. 13:54
1. 대지사용권의 의의
⑴ 대지사용권의 의의
집합건물의소유및관리에관한법률 제2조【정의】
5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다. 6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
(출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정) |
⑵ 대지사용권의 권원(權原)
대지사용권은 건물대지에 대한 소유권, 지상권, 임차권, 전세권 둥으로 소유권에 국한되지 않는다. 그러나, 성질상 지역권은 대지사용권이 될 수 없다. 대지사용권의 권원이 소유권 외인 경우 구분소유자는 지료 및 차임 등의 부담이 발생하게 될 것이다.
⑶ 대지사용권의 귀속
대지사용권은 특별한 규약으로 정하지 않는 이상 각 구분소유자의 전유면적의 비율로 귀속되어 대지사용권의 권원이 소유권이면 공유가 성립되고, 소유권 이외의 권리이면 준공유가 성립되어 대지에 대한 공유지분권을 갖는데, 경우에 따라서는 구분소유자가 대지사용권을 갖지 않는 경우도 있음을 주의해야 한다. 이 경우 건물에 대한 구분소유권이 인정되나 대지에 대한 권리가 없으므로 집합건물의 재건축 등의 사유로 건물을 철거할 경우 전유부분을 철거를 구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다(법 제7조).
집합건물의소유및관리에관한법률 제7조【구분소유권 매도청구권】
대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.
(출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정) |
2. 대지사용권의 일체성
집합건물의소유및관리에관한법률 제20조【전유부분과 대지사용권의 일체성】
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정) |
⑴ 대지사용권의 부종성
○ 대지사용권은 특별히 규약으로 정하지 않는 이상 구분소유권과 독립해서 처분이 금지되는 권리로 專有部分과 일체관계를 가지며 그 처분에 따른다.
○ 따라서 대지사용권에 대한 지분권은 區分所有權에 附從性을 갖게 되는데 이 대지사용권의 지분권에 대한 등기를 토지등기부에 하지 않고 전유부분에 대한 등기부 표제부에 기재하여 구분소유권처분으로 대지사용권의 지분권이 변동될 때마다 토지등기부에 등기를 해야 하는 번거로움을 피하고 있다. 즉, 전유부분에 관한 물권변동이 일어날 때 대지사용권이 채권이면 대항요건을 갖출 필요 없이 전유부분의 양수인에게 이전이 되고, 대지사용권이 물권이면 등기를 요하지 아니하고 위 법률의 규정에 의하여 물권변동이 일어난다. 이와 같이 전유부분의 등기부 표제부에 기재된 대지사용권을 대지권(垈地權)이라 한다.
○ 대법원은 집합건물법 시행 전에도 집합건물의 공용부분에 대한 지분은 해당 구분소유부분이 이전되면 그와 부가분리적 관계에서 그에 수반해서 당연히 등기 없이 같이 이전된다고 판시하였다(대법원 74다1244 판결, 96다25333 판결).
⑵ 대지사용권의 분리처분금지 (分離處分禁止)
① 분리처분금지의 원칙
대지사용권은 규약으로 특별히 정한 경우는 구분소유권으로 분리하여 처분할 수 있으나(법 제20조), 규약이 특별히 정한 바가 없다면 복잡한 법률관계가 발생하는 것을 방지하기 위해 대지사용권을 구분소유권과 분리해서 양도․담보제공 및 그 분할 등의 처분을 할 수 없는 것이 원칙이다. 이에 반하는 처분행위는 강행법규에 위반되는 것으로 무효이다.
② 분리처분금지의 등기
분리처분 금지내용은 토지등기부에 그 취지를 登記하여야 하나 만일 등기를 하지 않는 경우는 선의의 제3자에게 대항하지 못하게 된다(법제20조③). 즉, 토지등기부상 대지사용권의 객체로 분리처분금지취지가 등기되어 있지 않는 상태에서 토지소유권을 양도하였을 경우 선의인 양수인은 유효하게 소유권을 취득하나 악의인 양수인은 소유권취득을 주장할 수 없다는 것이다.
③ 분리처분금지의 내용
분리처분이 금지된 대지사용권이 소유권일 경우 토지소유권을 양도하거나 담보제공이 금지된다. 그러나 대지사용권이 지상권, 전세권, 임차권 등일 경우에 토지소유권은 대지사용권이 아니므로 토지소유자는 소유권을 양도, 담보제공을 할 수 있으나 대지사용권인 지상권, 전세권 또는 임차권을 양도하거나 담보제공을 할 수 없다.
⑶ 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율
집합건물의소유및관리에관한법률 제21조【전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율】
① 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 제12조에 규정된 비율에 따른다. 다만, 규약으로써 달리 정할 수 있다.
② 제1항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정) |
3. 대지사용권의 탄력성 제한
집합건물의소유및관리에관한법률 제22조【민법 제267조의 적용배제】
제20조제2항 본문의 경우 대지사용권에 대하여는 민법 제267조(같은 법 제278조에서 준용하는 경우를 포함한다)를 적용하지 아니한다.
(출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정)
민법 제267조【지분포기 등의 경우의 귀속】 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각지분의 비율로 귀속한다.
(출처 : 민법 제9650호 2009.05.08 일부개정) |
☞ 공유지분권을 포기하거나 상속인 없이 사망한 경우에 관한 민법의 규정을 대지사용권에 대해 그대로 적용하게 되면 "구분소유권과 대지사용권의 분리처분금지 원칙"이 무의미하게 될 수 있으므로 대지사용권에 대해서는 민법의 공유관계의 적용을 제한한다. 따라서 구분소유자가 구분소유권을 포기하거나 상속인 없이 사망한 경우라도 대지사용권의 지분권은 다른 공유관계자에게 귀속되지 않고 구분소유권과 일체관계를 가지면서 '국고'에 귀속되게 된다.
4. 집합건물 수분양자의 대지사용권
대법원 2006.3.10. 선고 2004다742 판결【소유권이전등기절차이행의소】 【판시사항】 [1] 집합건물의 건축자가 대지를 매수하여 집합건물을 건축하였으나 대지에 대한 소유권이전등기를 경료하지 아니한 경우, 수분양자가 집합건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리를 갖는지 여부(적극) 및 이러한 대지의 점유ㆍ사용권이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호에 정한 ‘대지사용권’에 해당하는지 여부(적극) [2] 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성에 관한 규정인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 규정 취지 [3] 한국수자원공사로부터 토지를 분양받은 집합건물의 건축주가 토지상에 아파트 및 상가를 신축하다가 부도를 내자 건축주의 채권자들이 건축의 마무리 공사를 진행하고 신축건물에 관하여 건축주 명의의 소유권보존등기와 수분양자들 명의의 이전등기를 마친 경우, 건축주가 한국수자원공사에 대하여 가지는 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류 및 가압류는 필연적으로 전유부분과 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되어 효력이 없다고 한 사례
【판결요지】 [1] 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 마치지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생긴 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다.
[2] 집합건물의소유및관리에관한법률은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항ㆍ제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다.
[3] 한국수자원공사로부터 토지를 분양받은 집합건물의 건축주가 토지상에 아파트 및 상가를 신축하다가 부도를 내자 건축주의 채권자들이 건축의 마무리 공사를 진행하고 신축건물에 관하여 건축주 명의의 소유권보존등기와 수분양자들 명의의 이전등기를 마친 경우, 건축주가 한국수자원공사에 대하여 가지는 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류 및 가압류는 필연적으로 전유부분과 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되어 효력이 없다고 한 사례
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출처 : 젊은공인중개사의모임
메모 : 참 단순하면서도, 따져볼수록 복잡한 이론입니다.
재건축 재개발을 앞둔 집합건물의 거래시 설명이 필요한 부분입니다.