"2011.8.18" 전세 대란 안정 대책

"2011.8.18" 전세 대란 안정 대책에 대한 의견

i) 수도권 1주택만 있으면 임대사업자 등록 허용 : 수도권도 지방처럼 주택 1가구만 있으면 매입 임대사업이 가능해 세제혜택을 받을 수 있게 된다. 국토부는 지난 Ǝ.18 대책'에서 민간 임대주택사업자의 요건을 대폭 완했던 현행 3가구인 수도권 매입임대사업자의 요건을 1가구로 완화했다. 이 경우 수도권과 지방 구분없이 주택 1가구만 있으면 민간 임대사업자로 등록해 종합부동산세, 양도세, 취득세 등 세제혜택을 받을 수 있게 된다.

ii) 임대사업자 거주 1주택도 양도세 비과세정부 : 매입 임대사업자가 거주하고 있던 기존 1주택은 보유기간 요건 등을 충족할 경우 1가구 1주택자와 같이 양도소득세가 비과세된다. 즉, 매입임대주택 사업자가 거주하는 주택 1가구에 대해서는 보유기간(3년 이상) 등 1가구 1주택 요건을 충족할 경우 양도세를 비과세하기로 했다. 현재는 임대사업자 거주 주택의 경우 양도세 중과 대상에서 제외됐지만 1주택이라도 일반세율로 양도세를 내야 했다.

또, 국토부는 주거용 오피스텔도 일반 주택처럼 임대주택으로 등록할 수 있도록 허용하고 임대주택 수준의 세제혜택을 부여하기로 했다. 오피스텔 건설자금 지원 대상도 종전 전용면적 12-30㎡ 이하에서 12-50㎡로, 지원금액도 ㎡당 40만원에서 80만원으로 확대해준다. 오피스텔도 주택처럼 임대주택으로 등록해 종합부동산세, 양도세 등 세제혜택을 받을 수 있게 되는 셈이다.

 

결론적으로 매입 임대주택 사업자에 대한 세제 지원 은 수도권의 세제지원 요건 완화,거주주택 양도소득세 비과세 및 주거용 오피스텔의 임대주택 인정등 3가지다.

iii) 올해 세번째 전월세 시장 안정대책 발표 : 전월세 시장 안정 대책은 지난 1.13대책, 2.11대책에 이어 올해 들어서만 세번째다.

iv) 전월세 상한제 도입은 불발 : 정치권이 요구해 왔으나 정부가 반대해온 부분적인 전월세 상한제는 이번 대책에 포함되지 않았다. 국토부는 한국토지주택공사(LH)를 통해 민간이 신축한 다세대주택 2만가구(전용면적 60㎡ 이하)를 매입해 장기전세주택으로 공급할 방침이다. 이 주택의 임대기간은 10년이며, 5년 후 입주자들이 원하면 분양전환도 가능하다. 임대료는 주변 시세의 80% 이하로 공급된다.

저소득 대학생을 위해서는 연내에 전세임대주택 1천가구를 추가로 공급하고 대학이 자체 부지에 기숙사를 건설할 경우 주택기금(건축비의 60%)을 지원하기로 했다. 대학가의 노후 하숙집 개량을 위해 저리의 자금도 지원한다.

전월세 수요를 주택구입 수요로 유도하기 위해 생애최초 주택구입자금 금리는 현행 연 5.2%에서 4.7%로 0.5%포인트 낮춰준다. 이와 함께 임차인의 주거비 부담을 완화하기 위해 전월세 소득공제 대상은 현행 연소득 3천만원 이하에서 5천만원 이하로 확대하는 방안도 추진된다. 또 저소득 가구에 대한 전세자금 대출보증금 한도를 과밀억제권을 제외한 수도권과 지방광역시에 한해 현행 5천만원에서 6천만원으로 확대해주고, 서민 전세자금 대출의 상환 기간을 현재 6년에서 8년으로 늘려주기로 했다.

일정 규모의 이하의 소형주택 전세보증금을 소득세 과세 대상에서 한시적으로 배제하는 방안은 이달 말 세제개편안에 담긴다.

국토부는 또 전월세 거래정보 시스템을 확충해 아파트에 한정했던 전월세 실거래가 가격을 단독ㆍ다세대로 확대해 임차인들이 지역별, 가격별, 규모별로 원하는 단지를 검색할 수 있도록 할 방침이다.

중개업소의 불법중개ㆍ담합행위를 근절하기 위해 관계기관의 합동 단속을 지속적으로 추진하고 시군구에 불법 중개행위 신고센터를 설치ㆍ운영하는 방안도 추진한다.

준공후 미분양이 집중된 지역에 전월세 수요를 끌어들이기 위해 광역급행버스 노선을 확충하고, 재개발ㆍ재건축 이주수요가 특정시기와 지역에 집중되지 않도록 지자체와 협력해 사업시기를 조정ㆍ분산하는 노력도 계속한다.

권도엽 국토부 장관은 "이번 대책의 핵심은 주택 구입자를 임대사업자로 끌여들여 임대주택 공급을 확대하는데 있다"며 "서민 전월세 안정에 실질적인 도움이 될 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

국토부 박상우 주택토지실장은 "현재 매입임대사업자가 직접 거주하던 주택에 대해 비과세 혜택이 없어 임대사업자 확대에 걸림돌이 됐다"며 "이번 조치로 민간임대사업자가 늘어나 전월세 물량 확대에 기여할 것"이라고 말했다.

 

국토해양부에 따르면 매입 임대사업자는 2009년 12월 3만4천151명에서 2010년 12월 3만4천537명으로 단 386명 늘어나는 데 그쳤지만 올해 2월 세제 혜택 기준을 5가구에서 3가구로 1차 완화한 이후 6월 말 현재 3만6천793명으로 반년 만에 1천856명 급증한 것으로 나타났다. 과거 IMF 외환위기 당시에도 세제 혜택 기준이 2가구였는데 이번에는 더욱 파격적인 조건으로 임대사업을 장려한 만큼 중장기적 공급 확대 효과가 클 것으로 기대된다.

민간 임대사업의 세제 혜택 대상인 전용면적 149㎡ 이하, 가격 6억원 이하의 아파트는 경기도에 많고, 서울에서는 노원구와 도봉구 등에 집중된 것으로 나타나 이들 지역을 중심으로 임대주택 공급이 늘어날 것으로 예상된다. 부동산114 조사결과 해당 조건을 만족하는 아파트는 전국에서 모두 620만6천308가구로 이 중 179만4천523가구가 경기도에 몰려 있다. 해당 아파트가 86만576가구인 서울에서는 노원구가 12만7천423가구로 압도적인 1위를 차지했고 도봉구(5만8천307가구), 강서구(5만5천511가구), 성북구(5만3천607가구) 등 강북 지역이 뒤를 이었다.

 

현행 매입임대주택 사업자에 대한 세제지원 요건은 수도권은 임대주택이 3채 이상인 경우로 제한됐으나 앞으로 수도권도 지방과 같이 1채만 있어도 세제지원을 받게 된다. 임대주택에 대한 세제지원은 양도세 장기보유 특별공제 적용과 종합부동산세 비과세(합산배제), 재산세와 취득세의 면제 또는 감면(25-50%) 등이다.  또 임대사업자가 거주하는 주택 1채에 대해서는 보유기간(3년 이상) 등 요건이 충족되면 양도세가 비과세되며 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 된다. 이에 따라 수도권 1주택자 가운데 추가로 주택을 사들여 임대하는 사례가 늘어날 것으로 예상된다.

현행 법규는 수도권 1주택자가 주택 1채를 사들여 임대하면 다주택자가 되므로 거주주택이나 임대주택을 팔 때 양도세가 중과되고 장기보유 특별공제를 적용받지 못한다. 다만 양도세 중과는 내년까지 한시적으로 적용이 배제된 상태다. 그러나 이번 대책이 시행되면 거주주택을 팔 때 양도소득세는 보유요건만 채우면 비과세되고 임대주택을 양도할 때는 양도세 중과가 배제되며 장기보유 특별공제 혜택도 받게 된다. 아울러 현행 법규는 수도권 1주택자가 임대주택 1채를 보유하는 기간에 종부세가 합산과세되지만 앞으로는 임대주택은 합산에서 배제되며 재산세도 주택면적과 보유기간 등에 따라 면제되거나 25-50% 감면받을 수 있다.

경우에 따라서는 수도권의 3주택자가 이번 대책에 따라 직접적인 세금 감면 규모가 가장 클 수도 있다. 현행은 수도권에서 거주주택 1채와 임대주택 2채를 보유해도 임대주택 사업자로 지원받을 수 없어 임대주택이 고가라면 종부세를 많이 내야 했지만, 앞으로는 거주주택 1채에 대해서만 종부세가 과세되므로 세금이 크게 줄 수 있기 때문이다. 실제 사례는 드물겠지만, 거주주택은 종부세 과세대상이 아니고 임대주택이 매우 고가로 종부세를 많이 냈던 경우라면 앞으로 종부세를 안 내도 되므로 상당한 혜택이 예상된다.

 

그러나, 실수요자인 세입자 보다는 사업자가 실제 수혜자인 것이 사실이어서 일부 지역의 집값 상승을 초래할 가능성이 매우 크다.

의견 정리 : 오피스텔 최대 수혜, 여유 자금의 부동산 매입 유도 및 임대 사업자 증가, 금리 0.5% 인하를 통한 생애최초자금 효과 미미, 수도권 1주택자중 추가 주택 매수 및  임대 증가, 전·월세난 완화 <  중장기적주택시장 활성화 대책(민간 임대주택공급 : 경기, 서울 노원 등 '수혜'), 종합부동산세 사실상 폐지, 매매  심리 회복 미지수, 가계대출 중단 사태 악재