상속세 절세(농지)

현재 곧 개발이 될 것이라는 농지를 이제는 힘이 부쳐 자식에게 상속해 주려는 노부부의 고민을 쉽게 풀어 보자.

일반적으로 세 경우로 정리할 수 있는 데, 토지 매각후 매각 대금의 증여, 토지 증여후 자식의 매각, 사후 상속이 그것으로,
현재의 시가를 3억원으로 가정하자.

i) 토지 매각후 매각 대금의 증여 : 2011년도에는 일반 세율(6-35%)을 적용하므로 매각에 따른 양도소득세는 다음과 같이 계산된다.
양도소득금액 = {양도가액 (3억원)-취득가액(0원) -장기보유특별공제 (30% →9,000만원)-필요경비(0원)}=2억1,000만원
양도소득세 ={양도소득금액(2억1,000만원)-250만원)}X기본세율(6-35%)≒5,773 만원
장기보유특별공제는 보유년수에 따라 변하며, 농지인 만큼 자영 농지 8년 이상으로 간주하면 위의 식에서 양도소득세는 감면되어 0원 이므로
매각대금 3억원중 필요경비(여기서는 0원으로 간주하였으나, 중개수수료등이 대상이다.)를 제하고 남은 금액이다.

전액을 증여한다면, 15세 이상의 직계존비속에게는 3,000만원까지가 증여 한도액이므로, 2억7천만원에 대한 증여세율 20%을 적용한
5,400만원에서 1,000만원을 공제한 금액 4,400만원에서 신고감면 10% 440만원을 제하고 남은 3,960만원이 증여세가 된다.

ii) 토지 증여후 처분 : 일반적으로 농지에 대해서는 실거래가 산정이 불가하여 개별공시지가를 사용할 수 밖에 없는 데, 통상 실거래가의
1/3의 수준으로 간주하므로 1억원에 대한 증여로 보고 계산하면, 증여세율이 1억원인 경우에는 10%이므로 증여세는 630만원이 된다.
증여세는 i)의 경우보다 줄어들지만, 매각에 따른 양도소득세를 감안하여야 한다. 즉, 같은 금액 3억원에 매각한다고 하면
양도소득금액은 2억원으로, 양도세는 약 3,000만원이하로 총 세액 합계는 3,600만원 정도가 된다.

iii) 사후 상속 및 처분 : 상속과 증여는 세율은 같으나 상속인 경우 10억원까지는 면세이므로, 굳이 증여세를 내가며 사전 상속을 할 필요는 없다.
그러나, 이는 개개인의 환경을 무시한 일반적인 경우이므로 특수한 경우에는 전문세무사와의 상담이 바람직하다.