1가구 3주택 양도소득세

2000년 9월에 부천 중동에 120(㎡) 아파트를 3억원에 매수하여 전세(본인비거주)를 준 미스터씨는 2002년 2월에 서울 용산에 위치한 아파트 110(㎡) 아파트를 4억원에 매수하여 지금까지 거주하고 있다가 2009년 3월에 인천 송도에 있는 110(㎡) 아파트를 4억5천만원에 추가 매수하여 전세(본인미거주)를 주었는 데, 요즈음 현금 흐름이 좋지 않아 매각을 할까 하는 데 양도소득세가 부담스러워졌다. 매각 전략은? 현재 시세는 서울 아파트가 8억원, 부천 아파트가 6억원, 인천 아파트가 5억원이다.

양도소득세 부담이 가장 적은 아파트부터 처분하는 것이 키-포인트다. 단계적으로 보유 아파트 수를 줄여 나가는 것이 바람직하다. 즉, '보유기간이 2년 이상 되었고 양도소득세 부담이 가장 적은 인천 송도 소재 아파트를 처분'하는 것이다. 이 때의 양도소득세는 양도차익 5,000만원에서 필요경비 1,350만원(취득가액의 3%가정)을 공제한 양도소득금액 약 3,650만원에서 기본공제 기본공제 250만원 공제한 과세표준 3,400만원의 양도소득세율 15%를 적용한 약 442만원(지방소득세 소득분 10%포함)이다.

또 한편으론 배우자증여를 활용하여 양도소득세를 줄여야 한다. 거주 주택이 아닌 부천 소재 아파트에 대한 양도소득세를 줄이는 일반적인 방법은 2012년 12월 31일까지 처분하는 것이다. 이 기간까지는 양도소득세 중과 완화 규정이 적용되기 때문에 중과율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있기 때문이다. 만약, 매도 의사가 없는 때에는 "배우자 증여 후 양도"하는 방법을 고려한다.만일 미스터씨가 중동 소재 아파트를 아내에게 증여하는 때에는 10년간 부부간 증여재산공제액 6억원을 적용받을 수 있기 때문에 증여세 부담은 없고, 명도변경에 따른 약 2,400만원의 취득세(기준시가 6억원,취득세율 등 4%가정)만 발생한다. 이렇게 증여가 이루어지면 부천아파트의 취득가액은 증여재산가액인 6억원으로 바뀌기 때문에, 아파트 가격이 상승하지 않는다고 가정하면 양도소득세가 발생하지 않게 된다. 다만 가족(직계존비속 또는 배우자)간 증여를 통해 고의로 세부담을 회피하는 행위를 막기 위해,증여 후 5년 내에 양도하는 경우 취득가액을 당초 증여자의 취득가액으로 하도록 규정하고 있다는 점에 유의해야 한다(양도세 이월과세).

그러나, 세금을 내더라도 차익이 발생해야 기분 좋은 일이 아닌가 싶다.