주인집에서 주택담보대출을 위해 세입자 동의서를 요구합니다.

you*** | 2011.03.10 22:36:45
분류 : 법률/세무 | 아파트

안녕하십니까. 수고하십니다.
주인집이 은행에서 주택담보대출을 하려고 하는데 세입자 동의서를 요구합니다.
아파트 가격은 2억 4천이고, 2009년 8월경에 1억 2천으로 전세를 들어갔습니다.
전세 들어가기전에 근저당설정이 3천만원정도 있었습니다.
그리고 주인집에서 전화가 와서 5천만원을 빌릴려고 하는데 세입자 동의서가 필요하다고 합니다.
제가 질문드리고 싶은 것은 아래와 같습니다.

1. 주인집에서 대출을 하는데 세입자 동의서가 필요한건지?
2. 세입자 동의서 작성시 순위 변동이 있는지?
3. 만약 주택담보 대출을 해주게 된다면 추후에 전세 재계약시 4천만원 정도를 더 올려달라 할건데 이렇게 되면 문제가 없는지?
4. 세입자 동의를 하지 않아도 상관이 없는건지?

꼭 좋은 의견 부탁드립니다.
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질문 요지를 잘 정리해주셔서 감사합니다.

1. 주인집에서 대출을 하는데 세입자 동의서가 필요한건지?
2. 세입자 동의서 작성시 순위 변동이 있는지?

일반적으로, 제1금융권에서의 담보대출비율은 감정가의 60%로 생각하시면 됩니다.
2억4천의 60%는 1억4천4백만원입니다.

그러나, 이미 1순위로 금융권 근저당이 3천만원, 2순위로 전세권이 1억2천만원, 합계 1억5천만원으로
60%를 초과합니다.
따라서, 금융권에서 추가로 5천만원 대출하는 것은 1순위 3천만원에 합하여 8천만원으로 설정하려는
것일 가능성이 크고, 이러한 이유로 세입자의 동의서를 요구하는 것일껍니다.
3순위로 5천만원을 한도를 넘어서 대출해 줄 금융권은 없습니다. (참고로 2금융권은 80%입니다.)

주인에게 구두로 물어보셔도 거의 대충 답해주실 것이므로, 등기부를 열람(인터넷500/1000원)하여
해당 금융사의 지점을 알아보고 직접 대출 담당자를 면담하여 확인하시는 것이 필요할 것입니다.

3. 만약 주택담보 대출을 해주게 된다면 추후에 전세 재계약시 4천만원 정도를 더 올려달라 할건데
이렇게 되면 문제가 없는지?

(제 생각으론 질문이 다소 애매합니다. 담보대출 동의서를 해주고나면 주인 입장에서 필요 자금을
확보했으므로 전세 보증금에 대한 인상은 안해도 될 것이다라고 생각할 수도 있고요, 일단 필요 자금을
금융권에서 확보한 후 계약 갱신때 보증금을 인상하여 상환함으로 이자 부담을 줄이려 할 수도 있고요.)

우선 딱딱하지만 관련법 조문을 먼저 소개합니다.

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

주택임대차보호법 시행령 제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

즉, 계약 기간중 5~10%를 인상할 수 있으나, 증액이 있었던 때에는 1년 이내에는 불가하다라는 내용입니다.

질의자의 경우 2009년 8월경에 계약이 개시되었고, 2011년 8월경에 계약이 만료될 것으로 보입니다.
따라서, 8월경 계약 갱신은 새로운 계약으로 보므로, 보증금 인상에 위의 조문은 적용되지 아니하고
임대인과 질의자간 합의에 따른 금액으로 작성되어야 합니다.

(그러나, 순위가 조정되어 8천만원에 2순위로 1억2천에 있으나, 3천만원에 1억6천에 있으나, 그 합은
1억9천~2억원 사이로 앞에서 설명드린 60% 한도를 초과하므로 위험도는 높아지는 것입니다.
따라서, 현재 상태가 아니라면 다른 곳으로의 이전을 고려하는 것이 바람직하다고 하겠습니다.)

4. 세입자 동의를 하지 않아도 상관이 없는건지?

세입자 동의는 하지 않아도 되나, 상관이 없을 수가 없겠지요. 금융권에서 3순위로 추가 대출해 줄리는
없을 것이며, 그 때에는 임대인이 보증금 인상을 요구할 것인 데, 설사 보증금을 인상한다 하더라도
동의하지 않음에 따른 껄끄러운 관계가 완전 해소되지는 않겠지요. 기왕 보증금 인상을 합의할꺼라면
현재의 1억2천만원과 인상후 1억6천만원 사이의 다른 물건을 알아보고, 여의치 않을 때 하시는 것이
바람직하겠지요.

참고가 되었기를 바랍니다. (끝)