1가구 2주택 양도세 관련 문의

roy*** | 2011.10.06 15:27:03
분류 : 법률/세무 | 다가구/다세대
지역 : 1. 서울특별시 관악구 봉천동 2. 경상남도 거제시

부동산 처분과 관련하여 문의 드립니다.

1999년 2월에 부친 사망으로 부친이 거주하시던 상가주택(거제)을 상속받아 공시지가 1.6억원으로 신고하고 상속세를 납부하였으며,
직장이 서울인 관계로 2005년 12월에 서울에 근생 건물(실거주)을 매입하여 1가구 2주택이 되었는 데,
이중 하나 혹은 모두를 처분하여 현금으로 보유하다가 부동산에 재투자하려 합니다.

질문1. 1999년12월에 공시지가 1.6억원으로 신고한 상속 주택을 2011년도에 8억원으로 매도할 경우 양도소득세는 개략 얼마 정도인지요?

질문2. 상속 주택에 대하여 공신력있는 감정기관에 의뢰하여 1999년의 가치로 환산하여 공시지가로 신고한 취득가액을 수정할 수 있는지요?

질문3. 상속 주택을 처분한 후 서울의 거주 주택을 처분할 경우와 서울의 거주 주택을 처분한 후 상속 주택을 처분할 경우
일반적으로 어느 경우가 양도소득세를 절감할 수 있는지요?
--------------------------------------------------------------------------------
질문 1에 대한 답변입니다. : 양도차익과 보유기간 및 100% 주택이라고 가정하면 1.4~1.5억 정도가 되겠습니다만, 상가 부분과 주택 면적별로 안분해야 되는 데 정보 부족으로 산출은 어렵겠습니다.

질문2 : 일반적으로 인정이 되지 않습니다. 인정이 되는 경우는 신고시에 공시지가가 아닌 평가액으로 신고한 경우이며, 간혹 30여년 이상되어 자료가 불충분할 경우 인정이 될 수도 있습니다.

질문3 : 일반적으로 상속 부동산을 먼저 처리하는 것이 낫지만, 양도차익이 적은 것을 먼저 처분하는 것이 순서입니다. 질의자의 경우 서울 부동산의 경우 근생 부분이 있다면 주택 용도의 면적에 따른 안분 및 주택 용도의 가격이 3억원 이상이냐 미만이냐에 따라, 또 근생중 장기보유에 대한 30% 공제 혜택등 감안해야 할 요소가 많으니 전문가와 상담하시는 것이 바람직합니다. 상담료는 차이가 있지만 5만원 정도입니다. (끝)

 

이와 관련하여 2011년말에 소득세법이 개정되어 추가합니다.

 

일반적으로 1세대 1주택 보유자는 3년이상 보유하다 양도할 때에는 양도소득세는 비과세됩니다. 하지만 1세대 2주택 보유자의 경우, 1주택은 거주용으로 다른 1주택은 임대주택으로 전세나 월세를 받고 있는 때에는 고려해야 할 사항이 있습니다.

 

우선 보유 기간중의 종합소득세입니다. 1주택자가 세를 주고 자신도 세로 다른 소유주의 주택을 사용하고 있는 때에는 자신의 주택으로부터 나오는 소득은 비과세합니다. 다만, 자신의 주택이 9억원을 초과하는 고가 주택이고 (전세는 무관하나) 월세로 임대한 때에는 임대소득으로 종합소득세 신고 납부를 해야 합니다.

 

2주택자가 1주택은 자신이 거주하고 다른 1주택은 임대한 때에도 전세의 경우는 비과세이나 월세인 때에는 종합소득세 신고 납부를 하여야 합니다.

 

만약 전용 면적 85㎡이하의 소형주택을 제외하고, 거주 주택과 임대 주택의 합이 3주택이상이며 전세보증금의 합계가 3억원을 초과하는 때에는, 초과 금액의 60%에 정기이자율을 적용한 금액과 1년간 받은 월세 금액의 합을 주택 임대 소득으로 종합소득세 신고 납부를 하여야 합니다.

 

양도시에는 양도소득세를 고려해야 합니다. 1주택자가 거주하고 있는 주택외에 추가로 1주택을 매입하여 임대를 하다가 거주하고 있는 주택을 매도하려 할 경우 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주 요건을 충족시켜야 양도소득세가 비과세라는 점에 유의합니다. 이때에도 양도가액이 9억원을 초과하면 초과 금액에 대해서 양도소득세를 납부하여야 합니다.

 

임대주택의 요건은 임대주택법에 따른 주택으로, 대통령령으로 정하는 오피스텔도 포함합니다만 반드시 상시 주거용으로 사용하는 주택이어야 합니다. 전용 면적이 149㎡이하로, 5년 이상 임대하여야 하며, 주택 및 그 부수 토지의 기준 시가가 수도권은 6억원, 그 외는 3억원 이하의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

 

주택임대법상의 주택임대사업자로 반드시 시군구에 등록하여야 하며, 부동산임대업으로 부가가치세 면세 사업자 등록을 관할 세무서에서 하여야 합니다. (끝)