임차보증금 보호

무조건 대출없는 집을 구하시는 분이 계시지만, 그만큼 보증금 혹은 월차임이 비싸진다.
따라서, 대출이 있더라도 LTV(자산가치대비한 부채비율)를 따져서 보증금이나 월차임을 최소화하는 것도 지혜로운 방법이다.
예전에는, 사업가보다 직장인이 임대인인 주택을 선호하였는 데, 그만큼 위험이 적기 때문일 것이다.

자산가치는 물건지 주변의 중개업소등에서 탐문하면 어느 정도의 시세를 알 수 있으며,
부채는 대출 금액에 보증금을 합한 것으로 하는 데, 근저당인 경우의 대출 금액은 채권최고액으로 한다.
대출을 해준 금융권의 종류도 고려를 해야 하지만, 그만큼 채권 최고액이 높아져 있으므로, 참고만 한다.

유의할 것은 채권 한도를 감액하지 아니하고, 대출 원금만 갚아나가는 임대인들도 있는 데, 이는 감액 등기에도 비용이 발생하고
장차 추가 대출을 할 때에도 비용이 발생하기 때문이므로, 대출 원금을 확인한 후 추가 대출 여부를 계약시 확인하여 임차인의 동의 여부를
특약 사항으로 기재하는 것이 바람직하다. 참고로 감액등기는 비용이 저렴하므로 임차인 부담으로라도 하는 조건으로 계약하는 것이 바람직하다.

앞에서 구힌 부채 금액을 현재의 시세로 나눈 백분율을 가지고 위험도를 정할 수 있는 데, 보통 60%를 한도로 하지만 아파트의 경우는 80%까지를
한도로 하기도 한다. 아파트의 경우 국민은행 시세를 이용하여도 된다.

잔금을 치루고 이사를 하면 무엇보다도 전입 신고와 함께 계약서 상에 확정일자를 받아놓는 것이 중요하다.

계약의 종료 시점이 되면, 임대인과 임차인의 입장은 상반된다. 보증금이 오르는 추세인 경우 임대인측에서, 내리는 추세라면 임차인측에서 먼저
계약 연장 조건을 상대방에게 묻게 되는 것이다. 만약 상호 합의하에 연장이 된다면, 기존의 계약서의 이면이나 여백이 연장된 내용을 기술하고
쌍방간 날인하면 된다. 혹은 증액 혹은 감액된 계약서만 따로 작성하여 쌍방 날인하여 역시 확정일자를 받아두는 방법이 있다.

만약, 만기전 이사를 하게 될 경우 임대인으로부터 보증금을 반환받는 시점은 만기일이 기준이므로 임대인의 협조는 반드시 필요하다.
따라서, 임대인측에 사정 이야기를 하고, 현재 거주하고 있는 주택이 계약된 후 옮길 곳의 주택을 알아 보는 것이 좋다.
이 때에는 임대인으로부터 보증금 일부를 받아 새로운 계약의 보증금으로 활용할 수 있다.
만약 피치 못할 사정이 있다면, 새 계약은 자기 부담으로 하더라도, 잔금일은 최대한 미루어 놓고, 상호 합의하여 앞당길 수 있는 조건으로
새로운 계약을 맺는 것도 지혜로운 방법이다. 물론, 이렇게해도 일이 꼬여 계약이 해지되거나 불필요한 이자 부담을 하는 경우도 있다.

만기시 이사를 하게 된다면, 임대인과 상의하여 새로운 임차인을 구하되, 특정 중개업자에게만 의뢰하는 임대인에게는 만약 만기일까지
계약이 안되는 경우 보증금 반환에 대한 책임을 묻겠다는 내용 증명을 발송하는 것도 고려해 볼 수 있다. 새로운 임차인이 나타난다면
그 계약 조건에 따라 옮길 곳의 계약을 맞추면 된다.

만약, 만기가 지나도 새로운 임차인이 나타나지 않았는데도 불가피하게 옮겨야 할 사정이 있다면, 완전히 짐을 빼거나 키를 반납하거나
전출 신고등은 하지 않아야 한다. 이것도 여의치 않으면 임차권등기명령제도를 이용하여야 한다.

묵시적 연장의 경우는 임차인은 2년을 주장할 수 있으며, 임차인의 사정으로 이사를 가야한다면 임대인에게 3개월의 기한을 주어야 한다. (끝)