부동산 매입 자금 출처를 피하는 방법

▶ 부동산의 매수 자금에 대한 자금의 출처를 조사하는 목적은 증여세의 탈세 여부가 가장 크다.

▶ 대상 자금 : 해당 부동산의 취득에 직접 소요된 금액으로 취득세등 부가하여 발생하는 비용도 포함한다.

▶ 입증 인정 : 신고 혹은 과세 대상인 소득액/상속/증여/부동산처분가액을 합한 금액에서 증빙이 확보된 부채나 비용을 공제한 나머지 금액은 인정받는다.
에를 들어 근로소득인 경우 원천징수영수증상 총소득금액에서 원천징수금액을 공제한 금액을 인정받으며, 이자나 배당의 경우에는 통장사본이나
원천징수영수증상 이자 혹은 배당액에서 관련 세액을 공제한 금액을 인정받는다. 부동산 혹은 유가증서등을 처분하였을 때에는 실거래가에서 관련 실비를
공제한 금액을 인정받으며, 상속 혹은 증여를 받았을 때에는 관련 서류를 첨부하여 소득을 인정받을 수 있다. 채권 혹은 임차보증금의 회수시에는 관련
계약서를 첨부하면 된다.

▶ 입증 책임의 면제 : 입증되지 아니한 금액이 실취득가의 20% 혹은 2억원중 작은 금액에 미달하는 때 증여세는 과세하지 않는다. 만약, 입증하지 못한
금액이 기준을 벗어나는 때에는 입증하지 못한 전액을 증여받은 것으로 간주 한다.

▶ 증여 추정 배제 : 세무 공무원의 수가 절대적으로 부족하므로 국세청장은 연령, 취득 부동산의 종류 혹은 재산 상태나 직업등을 고려하여 증여로 간주하지 않는
예외를 다음과 같이 인정한다.

1) 취득 부동산이 주택인 경우 : 취득자의 연령이 30세 미만인 때에는 5천만원 이하의 주택에 대해서는 자금 출처 조사를 하지 아니한다.
취득자가 세대주로서 30세이상~40세미만인 때에는 2억원이하의 주택에 대해서, 40세 이상인 때에는 4억원 이하의 주택에 대해서는
조사하지 아니한다. 취득자가 세대주가 아닌 때에는 연령 구간에 따라 각각 50%인 1억원 이하 및 2억원이하의 주택에 대해서는 조사하지 아니한다.
2) 취득 부동산이 주택이 아닌 경우 : 취득자의 연령이 30세 미만인 때에는 3천만원 이하의 주택에 대해서는 자금 출처 조사를 하지 아니한다.
취득자가 세대주 여부와는 관계없이 30세이상~40세미만인 때에는 5천만원이하의 주택에 대해서, 40세 이상인 때에는 1억원 이하의 주택에
대해서는 조사하지 아니한다.
3) 채무 상환시 : 채무자가 채무를 상환할 때 연령이 30세 미만인 때에는 3천만원이하의 채무 상환시 자금의 출처를 조사하지 아니한다. 만약 연령이
30세 이상인 때에는 5천만원 이하의 채무 상환까지 자금 출처를 조사하지 아니한다.
4) 만약, 취득자가 주택도 구입하고 상가도 분양을 받고 대출금도 상환한 때에는 취득자의 연령이 30세 미만인 때에는 8천만원까지,
세대주로서 40세 이상인 때에는 5억원까지, 30세이상~40세미만인 때에는 2억5천만원까지,
세대주가 아니라면 40세이상인 때에는 3억까지, 30세이상~40세 미만인 때에는 1억5천만원까지 조사하지 아니한다.

그러나, 유의할 점은 위와 같은 조건에 해당하더라도 증여 받은 사실이 명백하다면 과세 대상이 된다.

▶ 자금 출처 조사는 어느 정도 재산이 형성되었을 때 일반적으로 적용되므로, 재산 취득 전에 아래의 사항을 유념하여야 한다.
- 재산 취득 전에 자금 출처를 명확히 하고, 비과세 한도 내에서 수시로 증여할 것
- 미성년자인 때에는 가급적 부동산 구입을 자제하고, 고가의 부동산 매입시 반드시 세무 상담을 받을 것
- 전세보증금이나 대출금등 부채를 최대한 활용할 것

- 조사가 시작되면 반드시 세무 전문가의 도움을 받을 것   (끝)