전세 재계약

전세재계약 어제 날짜로 하였습니다 만기일은 12원30일입니다.13000만원 에서 2000만원 올려서 재계약을 하기로 하였습니다.아직 2000만원 올린 잔금은 12월 28에 주인명의통장으로 보내기로 했습니다.
전세 재계약을 어제 날짜에 작성하고 12월 28일날짜로 게약하는 것으로 미리 계약서를 작성했는데요 . 2000만원이 기존 계약서에 근저당설정 되어있는데 값지 않는 조건으로 재계약을 하였습니다 . 부동산을 끼고 계약서를 쓰기는 했는데 명의자는 부인이고 계약하러 오신분이 남편이었습니다 .계약서 잔금은 부인명의통장으로 입금하기로했습니다.
도장도 전계약서와 동일한 부인 도장이었구요 .대리인 휴대폰으로 부인과 통화을했으며 녹음이나 위임장은 받지 않았습니다.
재계약한 부동산은 대리인의 누나이시라고 하더라구요.
그런대 계약서에 보증금, 계약금, 잔금 쓰는 부분을 처음전세 계약하는 금액처럼 *보증금-15000만원정 *계약금 -1500만원정 *잔금 -13500만원정 이라고 쓰셨더라구요. 잔금13500만원정은 2012 년 12월 28에 지불한다 라고 써있고요 .
특약사항에 1.기본현시설 상태에서의 게약임 2.등기부등본상 채권최고액 2400이 설정됨3.주인분 계좌번호 기재되어있고요 4.기존게약 전세금 13000만원에서 2000만원 증액하여 2년 연장계약함 이라고쓰여있습니다 . 특약사항에 연장계약 이라고 명시되어있기는 하지만 앞에 써있는 게약금 잔금이 신경쓰여서요. 이대로 작성해도 되는 지요 ,
대리인이 부인명의도장으로 15000만원 영수증을 12월28일자로 부동산누나에게 맡기고 갔습니다 바쁘시다고 오시지 못할것 같다고 하내요 .12월28일에 부동산에서 15000만원 금액영수증 끊어 주신다고 하내요~너무 답답하내요 조언 부탁드립니다 ~그리고 이렇게 계약했을시에 확정일자받는금액을 15000만원으로 하는건가요?

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답변 드리겠습니다.

보증금의 증액 조건으로 계약 기간만 연장하는 주택을 재계약의 경우 계약서는 새로이 작성할 필요
없습니다. 특히 근저당이 설정된 부동산의 경우는 더욱 그렇습니다.

이 때에는 다음의 절차에 따릅니다.

보증금 증액에 따른 계약서를 작성하되

- 계약 기간은 연장된 기한으로 합니다.
- 보증금액은 증액된 금액으로 합니다.
- 계약금과 중도금은 없고 잔액만 증액된 금액으로 하고 잔금일자는 연장된 기간의 개시일로 합니다.
- 다음의 특약은 반드시 기재합니다.
본 계약은 첨부한 모년 모월 모일에 계약한 임대차 계약서를 주로 하는 종계약서로
보증금의 증액에 따른 계약의 연장에 관한 조건 이외의 사항은 첨부한 주계약서에 따른다.
- 새로 작성한 계약서에 이전 계약서를 반드시 첨부하여 보관합니다.
- 첨부한 상태로 새로 작성한 계약서에 새로운 확정일자를 받습니다.

이렇게 하였을 때, 불미스러운 경우 증액한 보증금만 고민하면 됩니다.

질의한 바와 같이 계약서를 새로이 작성한 경우 계약금은 기존의 보증금 전액이 되며 증액된 금액은 잔금으로 처리하여야 합니다만, 확정일자에 따른 우선 순위등 관련법에서는 위와 같이 하라고 명백히 밝히고 있습니다.

어차피 본인이 아닌 대리인이 작성했다면 증액된 금액으로만 위와 같이 새로이 작성하는 것이 바람직합니다.
(끝)