2013년 4월 1일 대책 요약 및 해설

□ 시장 안정 도모 및 심리 위축 방지 : 수급 불균형 완화 + 거래 정상화
- 공공부문 공급량 축소(인허가 기준 년7만 → 준공 기준 년2만) : 신규 보금자리 지정 중단(민간업체 매각) 및 신도시 개발 계획 조정
- 민간 투자 유도 : 민영 주택 청약제도를 추첨제 중심 개편하고 세제 지원 등을 통해 민간 임대 사업 활성화
□ 매수 수요 창출 : 규제 개선과 조세 부담 경감
- 생애 최초 주택 구입자 대상 취득세 한시적 감면 : 부부 합산 소득 연소득 7,000만원(결혼 5년 이내 신혼부부는 6,000만원) 이하인 가구의 생애 최초 6억원 이하인 주택 2013년내 매수시 취득세 면제
- 향후 5년간 양도소득세 면세 : 2013년 연내 계약/분양시 - 6억원 이하 신규∙미분양/1주택자 주택(6억원이하 또는 85㎡이하) 구입시
- 「주택법」상 국민주택규모의 주택 ⇨ 주거전용면적 85㎡이하(수도권 밖 읍면지역은 100㎡)
- 신축주택 ⇨ 법에서 정한 날부터 금년말까지「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등이 공급하는 주택 및 개인이 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택(단, 재건축주택과 실거래가액 9억원 초과 주택은 제외) - 미분양주택 ⇨ 입주자모집공고에 따른 계약일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택으로, 법에서 규정한 날부터 금년 말까지 미분양주택인 경우 감면대상임
- 매도자 요건 ‘1세대 1주택자’ ⇨ 현행 「소득세법」상 1세대 1주택 자 중 1세대 1주택 특례자를 제외한 개념으로,
①「주민등록법」상 1세대의 구성원이 국내에 「주택법」상 주택을 1채 보유하고 있는 경우로, 보유기간이 2년 이상인 경우 ② 1세대가 보유한 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득하여 일시적 2주택을 보유하게 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 - 기존 주택 매도인의 1세대 1주택 확인 절차
매도자 : 매매계약서상 시군구의 1주택자 확인날인후 매수자 교부
매수자 : 해당 주택 매도 후 양도세 신고·납부 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출
⇨ 일시적 1가구 2주택인 자의 9억원이하,85㎡이하인 주택 혹은 1가구 1주택자라도 9억원 이상 혹은 85㎡초과한 주택을 보유한 사람들 및 주거용 오피스텔 배제에 따른 형평성 논란과 함께 매도자가 1주택자임을 반드시 확인해야 하는 절차상의 불편함이 있다.
- 생애 최초 구입 자금 지원 확대(2.5→5.0조, 근로자·서민 구입자금 4.3 → 4.0% 60㎡이하 금리 3.3%) : 지난해까지 국민주택기금재원 직접 대출(70%의 LTV한도 적용, DTI 규제 미적용) → 은행 대출 국민주택기금의 이차 보전 형태로 전환 → 차주의 채무불이행 리스크 은행이 부담(일반 대출과 동일한 LTV, DTI 규제 적용) ⇨ 제도 변경에 따른 혼란 최소화

□ 청약 제도 개선 : 청약 가점제 적용 축소 등 
- 민영주택 청약 가점제 적용대상 : 85㎡ 이하로 축소, 85㎡ 초과 폐지
- 85㎡이하 주택 가점제 적용 비율 : 75% → 40%
- 가점제 비율 조정권 : 시도지사 → 시군구청장
- 유주택자에게도 가점제 청약 1순위 자격 부여
- 85㎡ 초과 민영주택 분양시 채권입찰제 폐지  

□ 하우스푸어 대책 :
- 채권 채무 조정 방식 : 연체 가능성/장단기연체자 ⇨ 부실 담보 대출 주택을 캠코가 매입해 집주인의 채무조정 의사를 확인한 후 원금 상환 유예, 장기 분할 상환 전환 등의 채무조정
- 주택담보대출 채권 매입 방식 : 60세 → 50세, 100% 한도 ⇨ 주택담보대출 원리금 상환이 어려운 경우 주택금융공사가 채권을 매입해 최장 10년간 원금 상환 유예, 은행금리 수준 이자만 납입 

- 임대주택리츠 매입 방식 : 5년간 재임대 ⇨ 수요 공급의 원리에 따른 시장 친화적 방식으로 시장왜곡 및 도덕적 해이 방지가 가능한 역경매 방식을 통해 주택 또는 지분의 감정평가액 대비 매각희망가격 비율이 낮은 순으로 매입 ⇨ 신청 자격 : 1세대 1주택자, 전용면적 85㎡ 이하 아파트
⇨ 지분 매각시 근저당권 해제를 위하여 대출금액 완전 상환 필요

□ 렌트푸어 대책 : 년 13 만호(공공임대 11만 + 공공분양 2만)
- 목돈 안 드는 전세 제도 :
① 집 주인 담보 대출 방식 : ⇨ 무주택세대주 연소득 6,000만원이하 보증금 3억원이하 (지방은 2억원) 대출이자는 세입자 부담
세제 지원 방안 - 전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%), 주택담보대출 규모에 비례하여 재산세 종부세 감면 등
금융 지원 방안 - 연말까지 LTV 한도 70%까지 완화, DTI 자율적용 등
          
② 임차보증금 반환청구권 양도 방식 : 임차인이 임대인에게 임차보증금을 내는 대가로 보유하는 채권으로, 세입자의 신용도가 낮거나 소득수준이 낮은 경우 전세대출 금리를 낮추고, 대출한도를 확대하기 위한 방법으로 사용 → 주택임대차 보호법 개정으로 금융기관에게도 우선변제권 부여
- 서민 주거비 지원 방안 : 행복 주택 등 공공 임대 공급 확대
- 전세 시장의 안정화 : 전세수요 → 매매수요 전환 근로자·서민 전세자금 3.7 → 3.5%
- 주택 바우처 제도 : 월평균 소득이 최저생계비 120% 이하 가구, 중위소득 40% 이하 가구에 대하여 지역별 기준 임대료를 바탕으로 차등 지원
- 대학생 주거 지원, 행복주택 3,000호, 대학생 전세 주택 공급, 공공기숙사 연 10개 건설, 연합기숙사 2개 등 건설
⇨ 2주택자들의 임대보증금(전액) 과세와 3주택자이상자의 전세보증금 (3억초과분)에 대한 소득세 과세는 2013년말까지는 한시적으로 유예 하지만, 2014년부터 보증금에 대한 과세로 다주택보유자들의 경우 전세보증금으로 근로소득 등과 합산되어 세금부담이 적지 않을 것

□ 토지 거래 허가 구역 대폭 해제

□ 개발 부담금 한시적 감면 : 대규모 투자의 계획 입지 사업인 경우 1년간 수도권은 50%, 지방은 100% 면제

□ 재개발/재건축사업의 주택 미분양자에 대한 현금청산시기 연기 : 명시하지는 않았으나 지방 대도시는 사업성 악화로 현금 청산률이 30% 정도에 달하고 있어 이미 국회에 제출되어 있음- 지방 대도시의 경우 최근 사업성 악화로 현금청산률이 30% 이상에 달하고 있는 상황

□ 지방 재건축사업과 뉴타운사업에 대한 용적률 인센티브 확대 적용(도정법 및 도시재정비촉진특별법 개정안) 방안은 주택 정비 사업의 사업성 개선에 지대한 효과

□ 15년 이상 아파트 수직 증축 리모델링시 국민주택기금 지원 검토 :
- 신도시 등지 노후 아파트 리모델링 사업 활성화
- 수직 증축 허용 규모 : 기존 면적의 30% - 일반 분양분 추가 검토,
안전성 확보 - 허가전 구조 안전 사전 검토 및 공사중 감리자 상주
- 분당 등 1기신도시 아파트 단지 2030년 재건축 가능 - 개보수 수요
- 기금 활용에 대한 동의 남음
- 리모델링후 친환경∙에너지효율 등급 아파트 : 지방세특례제한법에 따
라 취득세 최대 15% 감면, 재산세 최대 15%까지 5년간 감면
- 6월까지 세부 방침 결정

□ 다주택자 비사업용 토지 : 2013년까지 한시적 기본세율(6～38%) 적용 및 폐지 추진

※ 시장 동향 예측
① 가격이 저렴하거나 재개발/재건축 등으로 시세 차익이 예측되는 분당 등의 1기 신도시 혹은 목동/강남권 재건축 후보 블루칩 지역의 시가 6억 이하 중소형 아파트에 직접적인 효과가 기대되는 정책으로 적극 매수 하되, 다주택자의 양도세 중과 폐지(포함) 및 임대 사업자 조건 완화와 세제 혜택(미포함)이 추가 발표된다면 매수력 있는 잠재 매수자는 적극 매수로 바뀔 것
② 중소형은 더욱 활성화될 것이나 특히 신규 분양은 4인 가족형인 30평형대, 기존 주택은 신혼 부부 등 신규 수요가 많이 찾는 20평형대 이하 소형이 더욱 활성화될 것
③ 목표로 하는 거래량 10 ~ 15% 증가는 4~5%의 가격 상승 의미