재개발 아파트 평형 변경에 대한 고견을 구합니다.

don*** | 2011.05.13 09:39:54
분류 : 청약/분양 | 재건축/재개발
지역 : 1. 경기도 안양시 안양동

2008년 6월경에 안양시 안양동 덕천지구 재개발 아파트를 구입하였습니다. (약 4300세대로 삼성 레이안 아파트로 2014년 12월 입주예정이고, 발코니 확장) 한창 거품이 있을때 구입해서 2억 3천만원에 구입을 했고요. 감정평가는 1억2천5백만원 받았습니다. 현재는 34평형을 배정받았는데 대략 추가 분담금이 2억 4천만원 정도 합니다. 즉, 제가 34평을 구입하게 되는 총 금액은 4억 7천만원 정도 합니다.

올해 36살이고, 아내와 6살, 5살 아이가 있습니다. 제 세후 소득은 360만원[성과금/수당 별도(년)600만원 안팎]이고, 전세는 6400만원에 살고 있습니다.

질문)
1. 추가 분담금 2억 4천만원 정도를 이자만 내고 버티다가 입주시 전세로 돌려서 추가 분담금을 내려고 하는데 좋은 방법 일까요?
2. 입주 후 프리미엄을 기대하고 있습니다. 워낙 비싼 가격에 구입을 해 손해를 줄이고, 어느 정도의 시세 차익을 얻으려고 하는데 실 구매가 대비해서 가능할까요?
3. 평형교환이 가능하다고 해서 25평형으로 바꾸는 방법도 고민중입니다. 25평형은 추가 분담금이 1억 2천만원정도 하고, 제가 25평형을 구입하게 되는 총 금액은 3억 5천만원 정도 합니다. 프리미엄을 기대하면서 무리하게 34평형을 가는게 맞을까요? 그냥 25평형으로 가는게 맞을까요?
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요즈음엔 25평형도 확장후엔 4식구 사는 데 지장이 없지요. 다만, 자녀들의 성별, 성장 및 그에따른 학군등에 대한 고려등이 중요한 요건이라고 생각합니다.
이 면에서는 30평형대를 약 10여년 후에는 고려하게 될 것으로 생각합니다.

소형 주택에 대한 수요가 급증하는 추세로 보아 우선 25평형은 언제라도 임대 혹은 매도등에 있어서 처분이 30평형대의 물건보다는 쉽게 처분할 수 있는 장점이 있습니다. 시세 차익에 있어서도 일반적으로 대형이 소형보다 비율이 높지만, 지역적 특성 및 단지의 평형별 구성과 배치에 따라 절대 금액은 대형이 크지만 추가 분담금을 고려했을 때 그 비율은 그렇지 아니할 수도 있습니다.

특히, 금리가 상승 추세인 요즈음 2.4억원대의 담보 대출로 인한 월 이자 부담액은 100만원 정도 발생합니다. 2014년 12월말 완공 예정이므로, 이자 비용만 얼추 2500~3000만원 정도 발생할 것입니다. (역으로, 월70~80만원 정도로 확실한 계를 통해 불리면 약2년뒤에는 2,200여만원 정도의 저축이 됩니다.)

현재 3.5억 혹은 4.7억하는 아파트로부터 3년후에 발생하는 시세 차익은? (이제는 아파트를 통해 시세 차익을 기대하는 것은 몇몇 지역을 제외하고는 어려운 현실입니다.)

따라서, 눈 딱감고 25평형에서 10여년 사시면서 열심히 저축하셔서(재테크를 통해 극대화하셔서) 10여년 후 자녀들이 중고등학교로 진학할 때 30평형대로의 이전을 검토하시는 것이 현실적이라고 생각합니다. (시실 이 방법은 가장 안정적인 만큼 수익율면에서는 바람직하지는 않습니다.)