근저당설정 주택에서 임대차계약 갱신(증액)시 보호받을려면?

cha*** | 2011.08.14 22:27:53
분류 : 임대차 분쟁 | 기타

전세계약(2004.8월~2006.8월.확정신고받음.6천만원.쌍방합의계약) 이후 주택이 매매(2007.7월)되었으나 현 주인과 계약서를 새로 작성하지 않고,
전 주인과 2004.8월에 계약한 조건으로 계속 거주하고 있었습니다. 그런데, 현 주인이 최근 전세금 2천만원 증액을 요구했습니다.

그래서 주인의 요구대로 갱신(증액)계약을 하기 전에 등기부등본을 열람해보니 현 주인이 주택매수 후 은행에 근저당권을 설정한 사항이 확인되었습니다.
국토해양부사이트에서 조회하니 공시가액이상이 설정되었습니다. (공시가 약2억,근저당 약2.4억)

1년~2년 정도만 현 주택에서 더 거주하고자 하는데요,
Q1. 임대차계약이 자동갱신시 2년 단위라고 하던데, 2012.8월까지 전세금 증액하지 않고 계속 거주해도 문제되진 않을까요?
이전 주인과 계약한 내용이라 현 주인에게도 적용이 될지 궁금합니다.

Q2. 만약 전세금 증액을 해야 한다면, 기존 전세금을 계약금으로, 증액금액을 잔금으로 하는 임대차계약서(이전 계약서를 붙여서..)를
새로 작성할 경우 안전할까요? 근저당설정일자 이후 작성한 계약서라 확정일자가 2011.8월로 늦어서 법적 보호를 받지 못할까 염려됩니다.

Q3. 임대차분쟁시 안전하게 보호받으려면 계약을 어떻게 해야 할까요?
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질문 1 : 묵시적 갱신으로 2012년 8월이 만기이지만, 보증금 증액에 대해서는 주택임대차보호법 시행령 [시행 2010. 7.26] [대통령령 제22284호,
2010. 7.21, 일부개정]
제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을
초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후
1년 이내에는 하지 못한다. [전문개정 2008.8.21]
에 따라 300만원까지 법적으로는 증액이 가능합니다.
그러나, 시세로 본다면 현재 주인의 요구가 무리한 것만은 아니라고 생각됩니다.

법적으로 따져서 300만원 증액후 약 1년간 껄끄럽게 사느냐, 약 1년 동안 요구대로 2000만원 올려주고 맘 편히 사느냐의 문제인 데
딱 내년까지만 살고 이사해야 된다면 300만원 증액도 고려하실 만 하지요.

질문 2 : 동사무서 확정일자를 기록하는 장부와 불일치되어 전체 금액에 대해 문제가 될 수 있습니다.
법적 보호를 못 받는 게 아니라 증액분의 순위가 문제가 되는 것이지요.

질문 3. 방법은 없습니다만, 300만원 정도로 3순위로 가는 것도 한가지 방법이겠지요. 또, 법적으로 300만원이 한도라고 하니 이에 대해 월세로 전환하여
송금하는 방법도 있겠구요. 만약 주인분이 사업상 위험이 크지 않은 일을 하고 계신다면 3순위로 증액해도 문제가 될 것 없습니다.
잔여 기간도 1년 이니... (끝)