[스크랩] 상가와 건물계약 성사는 전문인력네트워크가 필요합니다

 

상가와 건물의 계약은 많은 사람들의 도움을 필요로 합니다. 다시말해

여러 공인중개사들의 힘을 합쳐 계약건이 이루어진다는 의미입니다.

 

중개업을 하다보면 한 사람이 쉽게 계약을 할 수 있는 분야의 중개가

있고 여럿의 힘이 기반이 되어야 하는 계약도 있습니다.

 

 

 

 

예를 들면 아파트 중개나 다세대나 원룸주택같은 분야는 혼자서도

- 물론 옆에서 도와주는 사람이 있으면 더욱 수월하겠지만- 계약을

 성사시킬 수 있습니다.

 

하지만 상가와 건물의 계약은 한 사람의 힘만으로는 쉽게 계약이

되지 않습니다. 간단한 상가임대는 가능할 런지 모르지만 상당한

금액의 권리금이 있는 상가임대는 의뢰 고객의 한 가족의 생계유

지를해야하는 수단이므로 외뢰 고객은 신중에 신중을 기하기 마

련입니다.

 

또한 상가매매나 건물매매도 거액의 대금을 수익률을 보고 투자

하는 것이므로 투자자는 까다롭기 마련입니다.

 

이와같은 상황에서 숙련된 중개업자는 유능한 중개업자를 계약

예비과정에 참여시켜 함께 계약을 유도해 냅니다. 때문에 건물

이나 권리금이 높은 상가의 중개 계약은 감히 종합예술이라 일

컬을 수 있겠습니다.

 

 

 

 

한 쪽 중개사는 물건을 팔 수 있는 가격으로 조정하고 다른 중개

사는 고객을 완벽히 관리하여 다른 중개업소에 접근 자체를 차단

하고 물건의 가치성을 부각하여 브리핑하고

 

또 중간에 교통 역할을 하는 중개사는 매도인과 매수인중개사가

잘 연결되어 원만히 계약준비가 진행되도록 도우미 역할 을 해냅

니다.

 

2명 3명 4명 그 이상의 공인중개사가 참여하는 경우도 많은데

1명의 중개업자라도 자신의 역할을 소홀히 하면 계약진행이

무산됩니다.

 

바로 이 점이 1층 공인중개사 사무소가 상가나 건물을 전문으로

하는 중개법인이나 컨설팅전문 업체를 추월하기가 힘든 부분이

되겠습니다.

 

상가나 건물을 전문으로 하는 중개법인이나 컨설팅 전문업체는

수십 명 또는 수백 명의 직원이 움직이는 경우가 대부분인데 전

체 인원을 더 세분화하여 상가임대나 상가건물매매시 팀을구성

하여 움직이는게 일반적인데  4- 10명의 팀 구성원들이 각각의

업무를 분담하여 계약준비를 진행시키기때문에 계약준비가 상

당히 탄력성 있게 추진됩니다.

 

이들은 한 고객이 중개를 의뢰하여 접수 하게되면 조직적으로

이미 가지고 있는 수많은 물건을 권유하여 계약을 성사시키거나

물건이 확보되어 있지 않은 경우 직접작업을 할 수 있는 인력으로

물건을 찾아냅니다. 이들 그룹은 이러한 이유로 짧은 기간에 집중

력을 발휘하여 계약을 이끌어 내는 능력을 발휘합니다 

 

 

 

1층 부동산은 고객이 원하는 물건을 더디게 구할 수 밖에 없습

니다. 가지고 있는 물건을 보여주거나 관내의 부동산거래 정보

망을 통해 다른 중개업소의 물건을 확보할 수 밖에 없다 보면

고객은 확실한데 그들이 원하는 물건공급이 원활하지 않을 수

있습니다

 

경우에 따라서는 관내 전문중개업소에서 좋은 물건을 거래정보

망에 올리는것을 기피하므로 물건확보 자체가 쉽지 않을 수도

있습니다.

 

1층 중개업소는 상가나 건물을 의뢰받을 경우라도, 다른 중개

건 예를 들면 주택이나 아파트나 사무실등의 의뢰가 들어오면

중개수입 확보를 위해 우선 그러한 중개에도 관심을 가질 수

밖에 없어 집중해야할 고객을 소홀히하고

 

당장 할 수 있는 계약을 위해 업무를 진행하게 되는데, 이 과정

에서 기존에의뢰했던, 고가의 상가나 건물의뢰고객에 대한 관심

이 소홀해지다 보면 의뢰고객은 중개업자를 신뢰하지 못하여 상

가나 건물을 전문으로 하면서 자신의 의뢰건에 대해 전념하는

상가 건물 전문 중개업소 나 컨설팅업체로 발길 을 돌릴 가능성

이 높아지게 됩니다.

 

이러한 이유로 한 동안 상가건물 의뢰고객에게 연락을 못하다

가 다시 그 일을 추진하려고 의뢰고객에게 연락해 보면 이미

다른 업소에서 원하는 물건을 찾아 계약을 한 사례를 종종

경험하게 됩니다.

 

1층 중개업소의 이러한 단점을 극복하려면 내 주변에 유능한

상가. 건물 전문 중개업자를 많이 확보하고 있어야 합니다. 다

시말해 내가 확실한 고객을 확보하고 있다면 당해 물건을 자신

있게 찾아줄 수 있는 그리고 고객이 마음에 드는 물건이 존재하

면 고객이 원하는 가격을 조정할 수 있는 능력을 지닌 전문가와

네트워크를 구성하고 있어야 합니다.

 

또한 내가 확실한 물건을 가지고 있어 가격조정이 가능하고 전속

계약이 가능한 물건이라면 이를소화해 낼 수 있는 전문가가 내 중

개업소와 연결될 수 있는 인맥이 형성되어야 합니다

 

 

우리는 중개업소를 운영하면서 아파트 주택의 전.월세가 기본이지

만 매매가 이루어져야 중개업소 운영에 숨통이 트인다는 것을 누구

나 다 인정합니다.

 

하지만 이러한 매매계약이 쉬운시기는 아니지만 여러 전문중개업자

의 도움이 어울러 지면 예상치못한 큰 계약을 이루어 내어 중개업계

입문한 보람을 듬뿍 느끼기도 합니다.

 

중개업소를 운영하면서 내 중개업소가  중개업계 상위 5%와 10%를

차지하려면 남다른 노력이 필요합니다. 한 강의에서 " 중개업소의 최

상위 그룹에 위치하려면 연 매출 얼마여야 하겠는가?"라는 질문이 나

왔습니다. 강사의 답변은 연매출이 5억 내지는 10억은 되어야 최상위

그룹의 중개업소"라고 자신있게 답변하였습니다.

 

최상위 업소의 매출액을 정확히 산정해 내기란 쉽지 않을 것입니다.

하지만 지출이 수입을 초과하는, 전.월세에만 의존하여 중개를 하는

구조로는 상위그룹의 중개업소라고 하기 힘들것입니다

 

이러한 이유로 우리는 주변에 좋은 상가. 건물의 임대매매 전문업소,

아니 유능한 공인중개사와의 유대를 견고히 하도록 인맥을 구성해 나

아가야 하겠습니다.

 

1년에 큰 계약 건을 3-4건을 만들어 내야 중개업소 운영에 숨통이 트입

니다. 주택매매나 전.월세에만 의존해서는 중개업소의 수입적인 측면에

서의 목표를 달성하기 어렵습니다.

 

정부정책에 따라, 6월말까지 취득세 감면이 종료될 계획인바 다시 부동

산"거래 절벽"의 용어가 언론에 거론되기 시작하고 있습니다.

 

하지만, 작년 이맘 때와 비교해 부동산 거래 환경은 월등히 좋아졌고 부

동산 가격이 연일 바닥을 다지고 있고 정부에서 부동산가격에 대한 지속

적인 관심과 지원을 아끼지 않고 있는 상황에서 부동산 중개환경은 더 이

상 나빠질 것은 없다고 봅니다.

 

현 정권이 내수를 살리지 못하면 수출실적 마저 저조한 상황에서는 정권

유지 자체가 힘들기 때문일 것이라는 이유에서 내수를 살리려고 즉, 부동

산 경기를 살리려고 정책을 수립하고 반영하려 할 것임을 예상할 수 있습

니다. 

 

부동산 운영이 안되어 힘들어 하는 중개업소의 이야기를 들어주면서

함께 위로하고 격려해주면서 어깨를 나란히 해주는 태도도 물론 필요

하겠지만, 중개업소 운영자로서 재미있는 중개를 해 나가려면 중개업

소의 매출이 일정 기준에 도달해야 합니다. 아니 예상 매출액을 초월

해야합니다.

 

중개수입이 없으면 공인중개사는 지치게 되고, 의욕이 없어지기 때문

입니다. 아무리 능력이 있고 지식이 많은 공인중개사라도 수입이 뒷

받침해주지 않은 중개업소를 더 이상 운영할 명분이 없기 때문입니다

 

중개업은 사람장사입니다. 의뢰고객도 사람이고 중개업자도 사람이고

물건소유주도 사람입니다. 사람과 사람과의 관계 특히 유능한 상가 건

물 전문가를 내 주변에 두고 필요할 때 서로 밀어주고 당겨주는 사이가

된다면 중개업계의 최상위 그룹에 내업소가  위치하는 것은 시간을 다

투는 일일 것입니다.

 

전문가 그룹과의 인맥관리를 철저히 하여 내 중개업소가 최상위그룹의

대열에 합류하도록 노력하십시다.

 

 

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http://cafe.naver.com/reaforum/

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출처 : 젊은공인중개사의모임

글쓴이 : 김영제(서울 용산/010-7503-4989) 원글보기

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