아파트 취득 관련

bh2*** | 2011.02.28 13:30:20
분류 : 법률/세무 | 아파트
지역 : 1. 신도시 동탄

동탄신도시 소재 시가 약 5억원 아파트를 약 4년전 처재명의로 분양받은적이 있습니다.
그러나 명의만 처재명의이지 분양대금은 본인 및 처(분양자의 언니)가 납부하였는데
명의변경 관련 궁금한 사항이 있어 질의코자 합니다.

1. 앞으로 소유권을 형부 또는 언니명의로 이전시 유의사항은 없는지요 ?
사실 명의는 처재명의지만 분양대금은 저희들이 납부하였음 (전세 1억 8천 포함)
참고로 본인은 서울에 시가 약 5억원의 아파트가 있음.

2. 소유권이전시 가족간 거래에 해당되어 증여세 또는 자금출처의 문제는 없는지요.?

3. 소유권이전시 본인 또는 부부공동명의 어떤 것이 유리한지요 ?
(본건 이전시 1세대 2주택이 됨)

상담 부탁드립니다.

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있는 사실 그대로 처리하시는 것이 바람직 합니다.

1. 의도가 어떻든 현재 아파트의 소유권은 처제 명의로 되어 있으며,
이 과정에서 질의자(언니포함)와의 금전적 거래가 있는 채권/채무 관계가 성립되므로,
채무 상환을 대물 변제하는 것으로 하는것이 바람직하다고 생각됩니다.

다만, 금전적 거래에 있어 형부되는 질의자 및 그의 부인되는 언니와의 금전적 거래가
있었음을 증명하는 약정서나 계약서 및 이를 상환치 못하였을 때(를 대비한) 대물 변제 하겠다는
이행 각서등이 필요합니다.

전세 계약은 질의자와 체결할 수 없는 것이므로,
처제분이 계약을 맺고 보증금을 질의자에게 채무의 일부를 변제(상환)한 것으로 보아야겠지요.
(이에 대한 자세한 설명이 없으므로 일반적인 관례로 미루어 답합니다.)
이 때에 아파트의 대물 변제시 훨씬 많은 금액을 상환하게 되므로,
전세 계약을 질의자에게 양도하는 계약이 맺어 만기/해지시 보증금 반환을 질의자의 책임으로
해야겠지요.

2. 일반적으로 친족등간 매매를 통한 소유권 이전은 시세 차익등이 크거나 그러한 가능성이 있는 경우
증여로 추정될 만한 원인을 제공하는 것입니다.

3. 부부 공동 명의를 할 경우 :
준비할 점 - 1에서 설명한 빌려준 돈의 소유자별 비율(일반적으로 50:50)
유리한 점 - 1회성 양도세, 보유 기간의 재산세와 종합토지세등
1가구 2주택이 되므로 공동 명의가 절대 유리하나,
반드시 소유권 이전 등기시 공동 명의로 하여야 합니다.
유의할 점 - 질의자에게 일단 소유권 이전하고 다시 공동 명의할 경우
증여+취득(등록)세의 합과 양도세의 절감액등과 비교한 후 진행해야 합니다.

* 팁입니다. 올해까지 9억이하(전용약25평) 1주택 취득시 취득(등록)세 50% 공제 혜택이 적용 됩니다.
(해당되는 사항이 많아 답변하는 것이니 이해하셔야 합니다.)
현재 1주택을 보유하신 명의자는 문제의 아파트 소유권 이전후에는 2주택 보유자가 되며,
그 외는 1주택이므로 취등록세 감면은 1주택이 되는 자만 적용됩니다.
다만, 2주택 보유자라 하더라도 신규 주택 취득후 잔금일로부터 2년이내에 종전 주택을 처분하는
조건으로 감면을 신청할 경우 혜택을 적용받을 수 있습니다. 끝