증여 관련 세금 및 근저당

nep*** | 2011.02.28 15:46:32
분류 : 법률/세무 | 다가구/다세대
지역 : 1. 광주광역시 남구 봉선동

광주에 공시지가 2000만원 정도의 주택이 있습니다. 실거래가도 3000만원 이내인듯 합니다.
그집에 A와 B가 거주하고 있습니다.
현재 명의는 C가 가지고 있고 모두 가족관계 입니다.
1. 명의를 C ->B로 옮기려고 하는데 매매는 안되고 증여를 해야할것 같습니다.
이렇게 했을때 부과되는 세금에 대해서 알고싶습니다.

2. B는 인천에 빌라를 소유하고 있고 5000만원에 구입하여 현재 9000만원정도 한다고 합니다.
거주한적은 없고 임대만 주었으며 구입한지 만3년 정도 되었습니다.
B가 1가구 2주택이 되어 상기 빌라를 매매할때 광주집 때문에 피해받는것은 어느정도 되는지도 궁금합니다.

3. 상기의 광주집이 약 2000만원의 재산가치가 있다고 보는데, 그곳에 다른 가족의명의로 근저당을 1500~2000만원 정도 잡아놓으면, 소유자가 사망하였을때 상속은 어떻게 되는것인지도 궁금합니다.

두서없이 여러가지 질문을 올렸습니다.
죄송하지만 자세한 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.
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답변입니다.

1. 우선 명확한 가족 관계가 나타나지 않아 질의자께서 판단하시길 바랍니다.
직계 : 본인을 기준으로한 수직적 관계 - 부모, 자식, 손자녀
방계 : 구성원을 기분으로 한 수평적 관계 - 형제
존속 : 본인의 상위 세대 - 부모, 조부모
비속 : 본인의 하위 세대 - 자녀, 손자녀

부동산 증여는 원칙은 시가이며, 없을 때에 공시지가를 적용하는 데,
직계존속(부모나 자식)은 3,000만원까지, 직계비속(며느리)은 500만원까지 공제되므로
위의 관계에 따라 판단하시길 바랍니다.

즉, 시가 3,000만원 기준(가정)하여 C와 B와의 관계가
직계존속(부모 자식)간 증여라면 세금은 없으나,
직계비속(며느리등)에게 증여한다면 (3000-500)x20%=500만원이겠지요.

2. 인천의 빌라는 3년 보유를 하였으므로, 양도세 비과세 적용 대상이나,
증여 이후에는 2주택이 되므로 가족 관계에 따라 일시적 2주택에 따른 비과세 특례가
적용되지 않을 수 있으므로, 전문가와의 상담이 필요한 부분입니다.
일반적으로 불가피한 사유로 증여일로부터 2년간 일시적으로 2주택을 보유할 수 있어,
2년 이내 처분한다면 비과세 대상일 수 있으나,

국세청 예시(1세대 1주택 비과세는 세대별로 판단하는 것으로, 부부 각각 보유하고 있는 주택 중
하나의 주택을 배우자에게 증여한 경우,
증여받은 주택은 다른 주택의 취득에 포함하지 아니하므로
새로운 주택으로 간주하여 2년이내에 양도할 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되지 아니합니다.
http://call.nts.go.kr/JFAQ/view.jsp?q_id=10966)

와 같이 전문가 검토가 필요한 부분입니다.

3. 소유권을 확보하기 위한 목적으로 보이는 데, 근저당 설정비등 별도의 비용이 발생하므로,
사전에 유언서등을 작성하여 공증을 받아 놓으면 별도의 비용없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

 

다시 한번 증여에 대해서 정리합니다.

과세 표준을 줄여 상속세를 최소화하기 위해서는 상속가액을 줄이고 공제 금액을 늘리는 것입니다.

상속가액을 줄이기 위한 방법으로는 증여가 제일 많이 이용되지만, 사전 증여에 의한 증여세가 상속세보다 더 많이 부과될 수도 있으므로

전문가와 예상되는 상속세를 추정한 후 증여 계획을 실천하는 것이 바람직합니다.

 

다음으로, 공제 금액을 늘리기 위해서는 증여를 받는 사람이 누구든지 매 10년마다 비과세되는 공제 한도를 활용해야 합니다.

배우자의 경우는 6억원이며, 직계존비속은 3,000만원(미성년자는 1,500만원), 친족은 500만원, 타인은 해당이 없습니다.

 

특히, 증여액을 정확히 산정할 수 있는 현금이나 금융자산보다는 부동산의 증여가 유리합니다. 부동산의 경우는 시가로 증여액을 산정하지만

시가를 알 수 없는 때에는 개별공시지가나 국세청의 고시 가격을 기준으로 하기 때문입니다. 따라서, 거래 금액을 쉽게 추정할 수 있는 아파트보다는

상가나 토지가 유리하며, 앞으로 상승 가능성이 높으나 지금은 저평가된 부동산을 먼저 증여하는 것이 유리합니다. 또한 기왕에 증여하기로

결정했다면 빨리 실행하는 것이 유리할 때가 많습니다.

 

만약, 증여를 받는 사람이 소득이 없는 자녀나 배우자인 경우는 임대 소득이 발생하는 자산을 공제 금액 한도내에서 증여하는 것이 바람직합니다.

이는 우선 증여하는 만큼 증여자의 소득을 낮추어 소득세를 줄여주는 효과가 있는 한편, 증여한 자산에서 발생하는 임대 소득을 이용하여 자녀나

배우자가 소득세를 마련할 수 있고 한편으로는 다른 자산(지분이나 부동산등)을 매입할 수 있기 때문입니다.

 

위와 같은 것을 고려하여 볼 때에 당연히 증여받는 사람이 많을수록 납부해야 하는 증여세의 총합은 한사람일 때보다 줄어드므로 최대한 수증자를

늘리는 것이 유리합니다.

 

유의할 것은 증여받은 사람이 증여받은 자산을 5년이내에 다시 타인에게 양도하는 것은 '우회 양도'로 간주하여 양도소득세가

부과되는 것입니다.  (끝)