아파트 전세담보대출 문의입니다...

gts*** | 2011.03.12 23:02:53
분류 : 부동산금융 | 아파트

전세자금,담보대출 문의입니다
안녕하세요..날씨가 따뜻한 밤이네요
다름이아니라 전 아파트 18평을 소유중인데 현재 9000만원 전세를 주고있습니다
전세는 2010년 4월에 주었고 세입자는 잘거주중인데
어제 세입자가 전세9000만원을 담보로 은행에서 7200까지 돈이필요해서 대출을 받는다고합니다

(1) 집주인인 저의 허락과 사인이 있어야 한다는데 허락해줘도 저한테는 악영향이 없나요??
참고로 그집엔 세입자의 전세빼고는 등기부상 깨끗한 집입니다
예를들면, 세입자가 대출금을 갚지않을시에 집에압류가 들어온다던지,아니면 전기나
수도가 끊긴다던지, 아니면 나중에 전세계약이 끝나서 전세금을 돌려줄때 세입자랑 분쟁이
일어난다던지 등등

(2) 제가 허락을하고 사인을 한다면 전세계약이 원래 2010년 4월부터 2012년 3월까지인데 이계약이
사인을 한시점인 2011년 3월부터 2013년 2월까지로 다시 자동으로 연장이 되는게 아닌지요?

제가 아직 초보라서 이런질문을 드립니다...도움말씀 부탁드립니다...^^
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질문에 답합니다.

우선 전세자금담보대출은 전세보증금의 80% 정도를 한도로, 금융기관과 임차인(세입자)간 계약입니다.
다만, 임대인(주인)이 관련되어 지는 것은 아래와 같은 이유 때문입니다.

1. 전세 자금 담보 대출을 얻기 위해서는 금융 기관은 전세 계약서를 증빙으로 요구합니다.
따라서, 적어도 세입자는 계약금 정도는 지불할 수 있는 능력을 가지고 있어야 합니다.

2. 대출 한도는 보증금의 80% 이므로, 세입자는 계약금 이외에도 보증금의 10%에 해당하는 중도금 혹은
잔금의 일부를 지불할 수 있는 능력이 있어야 합니다.

3. 전세 자금 담보 대출에 의한 대출금은 세입자에게 지불되는 것이 아니라,
전세 계약서상에 명시된 임대인이 관련 금융기관에 통보한 계좌로 계약서상 잔금일자에 직접 입금
됩니다. 따라서, 주인은 잔금의 입금 여부를 확인후 세입자에게 입주를 허용할 수 있습니다.

4. 계약 해지시 금융기관으로부터 입금받은 금액에 한하여 임대인은 임차인이 아닌 금융기관에 직접
반환하여야 합니다.

이같이 3~4항에 임대인이 금융기관과 계약 당사자는 아니지만 수탁자로서의 권리와 책임이 있기 때문에
임대인의 동의서를 금융기관에 제출하여야 하며, 임대인이 임차인과 같이 금융기관으로 출석하시거나,
금융기관에서 직원이 출장 나와서 처리하기도 합니다.

따라서, 임대인의 부동산의 등기에 아무런 기재가 되지 아니하며, 보증금 상환은 임차인이 금융기관에 하는
것이 아니라 임대인이 직접 금융기관에 하는 것이므로, 예외적 사항이 없는 한 임대인에게 불리한 일은
발생하지 않습니다.

예외적 사항이란, 계약이 해지되고 보증금을 금융기관에 일정한 기간 내에 상한하여야 하는 데,
전세 계약이 되지 않거나 전세가의 폭락으로 보증금(또는 일부)을 금융 기관에 상환하지 못할 경우
불이익을 받을 수 있는 데, 과문한 탓으로 이러한 경우가 발생했다는 말은 아직 들어보지 못하였습니다.

질의자의 두번째 질문입니다. (매우 좋은 질문입니다.)
일반적으로, 이러한 담보 대출은 경제적 약자를 지원하는 정책의 일환으로 이루어지는 것이므로,
계약시 혹은 계약 갱신시 보증금의 증액이 있는 때에 이루어지기 때문에, 질의자의 경우는 예외적인
경우입니다.

따라서, 가급적 은행 담당자와 직접 통화해보시거나, 방문하셔서(계좌번호등을 알려주실 때) 계약 사항에
변동이 주는 항목들은 없는지 확인하시고, 필요하시다면 계약서를 작성한 중개사무소를 찾아가셔서
특약 사항에 ''''''''며칠자로 세입자의 전세자금대출을 협조하였는 바, 이로 인하여 계약 해지시 관련 대출
금액에 해당하는 금액 몇원은 임대인이 직접 금융기관으로 송금하는 것으로 하며, 이를 제외하고는
본 계약의 어떠한 사항도 영향받지 아니한다.''''''''는 내용을 추가한다면 안심하셔도 될 것입니다.

또, 하나 검토해야 할 것은 대출금은 보증금의 80%로 잔금에 쓰이는 것이 일반적인 데, 이미 잔금까지
치룬 현재의 상태임을 금융기관이 알 것인 데, 신규 계약으로의 전환이어야 한다면 질의자께서 동의를
안해 주시면 될 것이며, 신규로의 전환이 아니라면 해당하는 금액은 추후 인출하여 세입자에게 전달해야
하는 데, 관련 법규에 저촉되는 것은 없는지 확인하시는 것이 바람직할 것으로 생각됩니다. (끝)