빌딩 소유주의 상속 및 증여 설계

강남에 100억대 건물을 소유한 미스터씨, 그동안 앞만 보고 왔는 데 이제 사업에서도 은퇴하고 남은 여생을 부인과 함께 이곳 저곳 여행하면서 주변도 살피고 싶다. 허긴 사업을 하느라 동문/친구/친지들로부터 받아 본 부의도 생각해보니 남의 일만은 아닌 터라 남의 일로만 생각했던 상속세등이 곧 발등의 불이 될 성 싶기도 하다. 지금 은퇴를 하더라도 국민 연금을 비롯하여 임대 소득이나 금융 이자 소득이 있으므로 생활비 걱정은 없지만, 처와 아직도 부모에게 얹혀 살고 있는 두 아들에게의 상속이나 증여에 따른 세액 및 소득세를 법이 허용하는 선에서 절감할 수 있는 방안을 모색애야 하는 것도 시급한 일중의 하나인 것이다.

 

현재 미스터씨의 자산 부채 및 은퇴후 예상되는 소득은 아래와 같다.

 

 

일단, 금융 소득도 4,000만원 이상인 경우 종합소득신고 대상이 되므로, 소득세를 줄이기 위해서는 증여와 상속을 통하여 자산을 분산하여야 하므로 현재의 시점에서 제일 먼저 할 일은 '그렇다면 어느 자산을 제일 먼저 증여하여야 하는가'이다. 일반적으로 여러 종류의 재산이 있을 때 물건으로서의 증여 우선 순위는 소득이 있고, 시세보다 낮은 공시지가나 기준시가로 증여할 수 있으며, 향후 가치가 상승할 것으로 예상되는 물건이다.

 

미스터씨의 현재 보유 자산 명세는 위에서 보듯 강남의 50평대 아파트 한채.예금 7억,건물시세 기준 100억(공시시가 기준 60억),그리고 지방에 아버님이 선산으로 물려주신 토지 3억이므로, 증여의 대상은 건물로 하는 것이 가장 우선이다. 임대 소득의 수입이 발생하고 있으며, 시세가 드러나 있지 않아 공시지가나 기준시가로 증여할 수 있고, 건물/토지의 가치도 상승하고 있기 때문이다. 특히, 해당 건물의 경우 세법상 임대료를 기준으로 환산한 평가액이 기준시가보다 낮은 경우여서 기준시가를 적용하여 증여가 가능하다.

 

증여의 대상물이 결정이 되면 '언제 누구에게 어떻게' 를 정하여야 한다. 두 아들에게 시세 100억원대의 건물을 증여하려면 거액의 증여세가 과세될 수밖에 없으며, 또한 두 아들이 증여세를 낼 능력이 없는 상황 이라면 증여세에 대한 증여세가 추가로 과세되어 부담하게 되므로 현실적으로 증여가 가능한 방안을 모색해야 한다.

증여를 받는 대상은 많을수록 좋다. 증여세는 과세 표준에 따라 10~50%의 누진세율이 적용되므로 10억을 한 사람에게 주는 것 보다10억을 두 사람이상에게 나누어 증여하는 것이 좋으며, 10년 합산기준으로 배우자의 경우 6억원, 성년 자녀의 경우 3천만원까지는 증여세 과세가액에서 공제가 되므로, 미스터씨의 경우 처와 두아들에 대한 증여재산 공제도 최대한 활용하여 6억6천만원까지는 증여세 부담이 없는 것이다. 뿐만아니라 이와 같은 증여는 10년마다 이용할 수 있는 것이다.

해당 물건인 건물은 시세 100억 상당의 건물이라고 했지만 그 시세라는 것은 현재 단순 호가일 뿐이고, 실제 증여시에는 보충적 평가 방법인 공시지가나 기준시가 기준인 60억으로 평가될 것이나, 이 60억원에 대한 증여세 부담도 만만치 않은 상황이어서 증여를 위한 비용 대비 최대의 절세효과를 누릴 수 있는 최적의 방안을 모색해야 한다.  그 하나의 대안이 부담부 증여이다. 부담부 증여는 대출이나 보증금 등 부담을 끼고서 배우자 및 자녀에게 증여하는 것이다.다시 말해 처와 두아들이 보증금이나 대출을 미스터씨 대신 상환한다는 조건부 증여인 것이다. 이 때에는 전체 증여액에서 채무 등 부담액을 제외한 순자산가액에 대한 증여세가 과세 되어 증여세가 감소하게 된다. 다만, 미스터씨가 대출이나 보증금을 받고, 처와 두아들이 이를 대신 상환하는 때에는 매매가 되므로 미스터씨는 양도차익에 대해 양도소득세를 납부해야 한다. 따라서, 부담부 증여는 실제 부담인 대출에 대한 이자를 누가 감당하고 있는지에 대해 사후관리가 이루어진다. 이자가 발생하는 담보대출 8억 중 증여비율에 해당하는 대출을 처와 두아들이 승계하고 이에 대한 이자를 내야 하는데, 이는 증여받은 건물에서 발생하는 임대소득으로 충분히 가능한 지 판단한 후에 결정하여야 한다. 즉, 소득이 없는 처와 두아들인 경우 부담부증여에 대한 증여세 납부 문제와 대출에 따른 이자 납부가 증여받은 건물의 임대 수입으로 가능하도록 증여 비율을 결정하여야 하는 것으로, 증여세의 경우 5년 연부연납이 가능한 것도 참조하도록 한다. 

부담부 증여를 실행하는 데 있어 증여세 및 양도세 그리고 취득세등 건물 증여를 위한 비용이 들지만 건물 증여를 실행하는 것은 절세 효과가 더 크기 때문이다. 즉, 증여된 건물 지분만큼 처와 두아들에게 소득이 분산되므로 이로 인한 소득세 절세 효과, 그리고 향후 건물 양도시 배우자와 자녀의 취득가격이 증여가액(공시지가 + 기준시가)으로 인정되는 효과가 있어 양도세 절세도 가능하게 된다. 하지만 증여가액을 취득가로 인정 받으려면 증여 후 5년이 지나야 하며, 이는 상속인에게 증여 후 10년이 지나면 그 증여 재산는 상속 재산에 포함되지 않으므로 가장 큰 절세 효과를 볼 수 있다.

 

미스터씨는 보유 건물 중 일정 지분을 증여함으로써 상당한 절세효과를 보아 상속세도 절세할 수 있으나, 이것이 상속세를 내지 않아도 된다는 것은 아니므로, 남아 있는 자산에 대한 상속세의 납부 유동성을 준비할 필요가 있는 데, 가장 바람직한 방법이 종신 보험을 이용하는 것이다. 종신 보험의 사망 보험금은 세법상으로는 간주 상속재산이라 하여 상속세 과세의 대상이지만, 처와 두아들이 확보한 임대 소득으로 계약자와 수익자는 처 또는 두아들로 하고 피보험자는 미스터씨로 할 경우 사망보험금이 간주 상속 재산이 아닌 자녀나 배우자의 고유자산이 되어 세금을 늘리지 않고 상속세 납부를 위한 유동성을 확보할 수 있는 것이다. (끝)