1가구 다주택 양도 중과세 문의입니다.

1가구 다주택 관련 양도 중과세 질문입니다.

먼저, 2009년 3월에 결혼을 하고, 저는 제 소유의 아파트에 세대주로 등록되어있었습니다. 와이프는 자기 소유의 집에 전입이 되어 있었구요.
8월 중순 미국으로 2년간 유학을 떠나기 때문에, 워낙 경황도 없고, 어차피 한국에 있을게 아니기에 어디 등록되든 상관 없다고 생각을 했기 때문에 와이프를 별 생각없이 제 밑이 아닌 제 부모님 밑으로 전입신고했습니다. 09년 8월 5일 전입신고를 하였고 저와 와이프는 8월 중순~말 경 미국으로 출국해 여태 살고있습니다. 하지만, 제 부모님께서 1가구 2주택이셨고, 이에 와이프까지 들어옴에따라 1가구 3주택인데, 저희는 그것을 모르고 10년 4월 와이프 집을 매도했습니다. -_-; 따라서 최근 양도 중과세를 납부하라고 통지가 온 상황인데, 저희는 이의신청을 준비하고 있습니다.

와이프가 제 본가로 전입해 1가구 3주택이 된 것이 09년 8월 5일이고, 저는 09년 8월 16일, 와이프는 09년 8월 27일 미국으로 왔습니다. 집은 10년 4월 처분이기에 8월 말부터 4월 처분시까지 저희는 실 거주상으로 미국에 거주했습니다. 이 사실은 출입국 증명서, 비자, 재학증명서 등으로도 모두 증명할 수 있는 부분입니다.

실거주지가 미국임이 100% 증명되기에, 이에 근거해 양도세 중과세 이의신청을 하면 승산이 있을까요? 정말 예상치도 못한 것이라 절실하네요. 그냥 그 당시 제 밑으로 와이프를 전입했으면 아무 문제 없는건데, 출국준비에 정신없다보니 가까운 동사무소 가서 하느라 일이 이렇게 되어버렸습니다.
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우선 1가구 다주택에 해당하는 주택이란 다음중 어느 하나에 해당하지 않은 주택이 3개이상일 때를 말합니다.

- 수도권 및 광역시 (광역시내 군/읍·면 제외) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 외

   주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
- 법 제168조의 사업자 및 임대주택법 제6조의 임대 사업자가 수도권에서 3호(수도권외는 1호) 이상의 주택 을 5년이상 임대한 주택
- 「조세특례제한법」 제97조·제97조의2 및 제98조의규정에 의한 5년 이상 임대한 국민주택
- 사용자 소유 주택으로서 무상 제공 기간이 10년 이상인 "장기 사원용 주택"
- 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정의 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택
- 제155조 제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택
- 제155조 제2항의 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택
- 저당권의 실행이나 채권 변제를 대신하여 취득한 취득일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택
- 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받고 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육

    시설로 사용하다가 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택
- 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택
- 1세대가 위에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있을 때 당해 주택

□ 따라서, 질의자의 해당 주택은 다주택으로 간주되겠습니다.

현재 다주택에 대한 양도세 비과세는 없으며, 한시적으로 중과세 완화세법은 시행중으로, 2009년부터 바뀐 다주택자, 양도세 중과 한시적 면제 요건을 보면,
2009년1월1일부터 2010년12월31일까지 양도 취득하는 주택의 경우 2주택까지는 6%~35%(2010년부터 6~33%)의 일반 세율을 적용하고, 3주택 이상의 다주택자가 2010년까지 취득하거나 양도한 주택은 60%에서 45%로 세율이 낮아져 중과 규정이 완화되었습니다. 다만 이 경우에도 2년 이내에 집을 양도할 경우 2주택자의 양도세율은 보유기간 1~2년은 40%, 1년 미만일 경우에는 50%가 적용되며, 3주택자는 1~2년은 45%, 1년 미만은 50%가 적용됩니다.

일시적 다주택자 비과세 요건으로는 일시적 2주택인 때에만 2008년 11월 28일부터 비과세 처분 기한을 1년에서 2년으로 연장했을 뿐입니다.

또, 다주택자 및 비사업용토지의 양도ㆍ취득에 대한 일반 세율 적용을 2012년말까지 2년간 연장하는 것으로 개정되었습니다.

이와 관련하여 "3주택이상 보유자에 대한 양도 세율 및 3주택 판정 기준과 예외 규정"에 관한 질의에 대한 국세청 대구지방국세청 북대구세무서 납세자보호담당관이 2010년 11월 9일 네이버의 국민신문고에 답한 사례가 있는 데 위에서 언급하지 아니한 부분을 인용하면 아래와 같습니다.

(인용)

□ 1세대 3주택 이상의 판정은 어떻게 하나?
3주택 이상 판정시 보유주택의 수는 아래 지역기준이나 가격 기준에 해당하는 주택수로 계산합니다.
▶ 지역기준 : ․ 수도권(서울, 인천, 경기)·광역시 소재 주택 ※ 제외지역：광역시의 군지역, 경기도의 읍·면지역
▶ 가격기준 : ․ 수도권·광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)으로 기준시가(입주권의 경우 종전주택 가격) 3억원을 초과하는 주택
□ 다음에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 주택에는 해당되나 중과세 대상에서는 제외됩니다.
▶ 다음 요건을 모두 충족한 소형주택 :  건평 60㎡, 대지 120㎡ 이하 주택/․ 기준시가 4천만원 이하 주택 /․ 2003. 12. 31. 이전 취득한 주택
※ 1세대 2주택 중과 제외 소형주택：기준시가 1억원 이하 주택
※ 다만, 오피스텔 및 정비구역(재개발·재건축 등)`으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택은 소형주택이라도 중과세 됩니다.

□ 어떻게 중과세 되나?
▶ 장기보유특별공제를 받지 못합니다. ․ 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 보유기간에 따른 양도차익의 10 ~ 30%에 해당하는 장기보유특별공제 혜택을 받지 못합니다.
※ 장기보유특별공제 제외 : 1세대2주택, 1세대3주택 이상에 해당하는 주택(부수토지 포함)과 미등기 양도자산, 비사업용토지

□ 기타 중과세 사례
▶ 3주택 이상자가 상가와 주택의 겸용건물을 양도할 때는 주택부분만 중과세 되고, 상가는 일반세율이 적용됩니다.
▶ 지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택을 소유한 것으로 봅니다. ․ 다만, 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 봅니다.

(인용끝)

이와 같은 감면 특례 제도는 1년 더 연장해졌지만 감면 대상은 축소되어 2011년부터는 취득가액이 9억원이상이거나 2주택 이상의 다주택자는 감면대상에서 제외됩니다.

□ POINT 1 :여기서 유의할 점은 2 주택이상의 다주택자의 기준은 가구별이 아니라 개인별이라는 해석도 있습니다.
따라서, 질의자께서는 이의 신청 전 혹은 이의 신청서의 서두에 이에 대한 국세청의 의견을 묻는 것도 중요합니다.

□ POINT 2 : 조세특례제한법 제99조에서 양도세 감면 받는 주택의 분양시기는

- 제99조 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지의 기간 (국민주택의 경우에는 1998.5.22.부터 1999.12.31.까지)
- 제99조3항 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지 (서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)
이므로, 혹시 부인의 주택이 해당되는지 확인해보십시요.

□ POINT 3 : 1세대 2주택 비과세 요건으로 동거 봉양으로 인하여 불가피한 경우, 즉 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 소유한 만60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위해 세대 합가하는 경우, 합친 날로부터 5년 이내 양도시 비과세 요건을 충족한다는 것으로, 3주택 이상의 경우에는 적용이 되지는 않으나, 혼인후 1달도 안되어 출국해야 하는 사유로 그 기간이나마 부모님을 봉양하기 위하여 - 세무에는 무지한 불찰로 인하여 - 부모님 밑으로 전입신고 하였던 바, 선처하여 주시기 바란다는 이의서를 제출하여 이해를 요구하는 정도 (질의자가 만약 부모님과 세대 분리된 상태였다면, 전입 신고시 질의자의 세대로 전입하여야 하는 데, 질의자가 먼저 출국할 수도 있어 부모님 세대로 전입하였다는 등)

등을 권하여 드립니다.