근저당 설정후 재전입

jea*** | 2011.06.23 13:53:29
분류 : 임대차 분쟁
지역 : 1. 경기도 고양시 덕이동 하이파크시티 신동아파밀리에(A4블록)

저는 2일전 전세계약을 하였습니다. 참고로 잔금날짜는 8/1일입니다.

[특약사항]
1. 현 시설 상태 계약으로 신규 입주 아파트로 육안판단에 의존하고 기타사항은 하자담보책임에 준한다.
2. 본 물건은 소유권이전등기중인 상태로 납입금 금296,000,000원 및 중도금 6회차 금442,000,000원이 납입되었음
3. 임대인 및 임차인은 임대보증금 잔금으로 중도금 2회분 금160,000,000원을 금융기관에 상환하기로 한다(임차인 동행)
4. 임차인은 임대인이 금융기관으로 부터 대출원금 금282,000,000원을 대출받는 조건으로 임차하는 것으로 금융기관이 1순위 권리를 확보한 후 전입신고를 하도록 한다.
5. 임대인의 권리 확인을 위하여 분양계약서 및 신분증을 상호 확인하고 본 계약을 체결함
6. 본 계약에 명시되지 않은 사항은 관계법률에 의한다.

여기서 걱정되는 부분은 #4입니다. 즉 금융기관이 1순위 권리를 확보한 후 전입신고를 하도록 한다는 부분입니다.

8/1일에 잔금을 가지고 집주인과 농협에 가서 중도금 2회분 금160,000,000원을 상환하기로 하였습니다. 그러면 농협은 금442,000,000원에서 금160,000,000원을 제외한 나머지 금액인 금282,000,000원에 대한 권리확보를 위해 근저당을 설정할 것이고, 저는 농협이 근저당 설정을 마친 다음에서야 전입신고를 할 수 있습니다.

중개업자 말로는 8/1일에 일단 확정일자와 전입신고를 한 다음, 농협에서 근저당 설정을 위한 연락이 오면 1~2일 정도 전출해 있다가 다시 전입하면 걱정할 것이 없다고 합니다.

그런데 제가 전출해 있는 1~2일 동안 집주인이 무슨 문제를 일으키지 않을까 걱정이 됩니다. 이 경우 어떤 걸 주의하여야 할까요? 그리고 어떻게 하면 저희 가족의 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니까?
-------------------------------------------------------------------------------------
상세히 설명드리겠습니다.

신규 입주하는 아파트를 임대차 계약하는 경우 확인 사항입니다.

1. 사용승인 혹은 준공허가가 필해졌는지
2. 시행사-시공사(-조합)간 대금 결재상 문제는 없는지
3. 보존 등기 필했는지
4. 소유권 이전 등기에 문제없는지(가처분 등기등이 있다면 사유는?)

질의자의 경우 소유권 이전이 진행중이므로 제시한 체크포인트에는 문제가 없는 것으로 보입니다.

질의자가 인용한 특약 사항중 3번항에서 임차인은 바쁜 시간에 같이 금융 기관에 가실 필요가 없으며, 부채 잔액 증명이나 대출금 상환 입금증등으로 확인이 가능한 부분입니다. 만약 인터넷 뱅킹등으로 이체 한도가 여유가 있는 때에는 직접 해당 구좌로 송금하신 후 영수증만 확인 하셔도 됩니다.

4번항에서 은행의 1순위 근저당 설정은 관례입니다.
금융권의 리스크를 최소화하기 위한 것으로 분양가/시세/채권한도액/임차보증금등을 고려하셔서 판단하셔야 합니다.

자세한 평형등 관련 정보가 없어서 확언할 수는 없으나, 대출 원금이 2억8천2백만원이라면 채권한도액은 3억4천만원 정도 될 것입니다. 일반적으로 임대차계약서에는 채권한도액으로 기재하는 것이 관례입니다.

이미 계약은 치룬 것이므로, 잘 마무리하기 위해서는 아래 사항을 참고하시기 바랍니다.

- 전입신고 및 확정일자는 임차보증금의 잔금을 치룬 후에 가능하고, 금융기관에서 임차보증금으로 중도상환금 일부를 갚은 후 담보 대출로 전환한 후
아파트 분양 잔금을 치루어야 소유권이전등기 및 근저당설정이 가능합니다.
- 따라서, 통상 이러한 일이 즉시 진행된다면 3~4일 이내에는 마무리가 되므로 그때까지 전입신고 및 확정일자는 유보하는 것이 관례입니다.
전입신고했을 경우 금융기관의 순위가 2위가 되므로, 반드시 퇴거 신고를 해야 되고 금융기관의 근저당 설정이후 재전입 신고를 해야 되고 이 후에 받은 확정일자가 유효한 것이 됩니다. 즉 퇴거전 확정일자를 받았다면 그 계약서에 확정일자는 2번 받을 수 없으므로 계약서를 새로 작성해야 하는 문제가 생깁니다.
- (만약 그래도 전입신고와 확정일자를 근저당설정 전에 받아야 한다면 - 금융기관의 근저당 설정이 상당 기간 지연되는 경우 반드시 이래야 합니다)
금융 기관의 근저당 설정은 소유권 이전과 같이 접수가 되는 것이므로, 질의자가 이를 협조하기 위해 퇴거를 했다라도 임대인은 장난을 칠 시간이 없습니다.
왜냐하면 소유권이전도 안된 아파트로 현재 법적 소유자는 보존등기자이기 따문입니다.
- 다만 금융기관의 소유권이전 및 근저당 설정이 종료되면 즉시 임대인이 즉시 연락해 주기로 추가하는 것이 필요합니다. 그리고 나서는 정상대로 전입신고 및 확정일자를 받으시면 됩니다.
- 전세 보증금의 보호는 전세권설정을 하더라도 비용이 발생할 뿐 순위는 2순위일 뿐입니다.
만약의 경우 경매라는 것은 1순위 금융기관에 의한 것일 가능성이 큰 데, 아파트의 경락가액에 따라 보증금 반환은 결정이 됩니다. 다만 우선변제액에 해당하는 금액은 일부 받을 수 있습니다.  (그런데, 이것까지 고려하면 대출없는 집에 들어간 만큼 전세가가 비싸지겠지요) 끝