우리는 본격적인 이야기의 시작에 앞서 첫번째 화두, 부동산 중개 유일한 대안입니까? (http://neorealtor.net/10)를 통해 현재 부동산 중개업 시장에 대해 점검을 했으며, 두번째 화두, 부동산 경기는 언제쯤이면 살아날까요? (http://neorealtor.net/11)를 통해 부동산 경기에 영향을 미치는 요소에 대해 확인해봤습니다.
미리 예고해드렸던 바대로 오늘은 세번째 화두를 던집니다. 부동산 중개업 시장은 언제쯤 좋아질까요? 솔직한 이야기만 담아서 전하는 진실톡! 이제부터 시작합니다.
사실 부동산 중개업자에게 부동산 경기의 좋고 나쁨은 아무런 상관이 없습니다! 부동산 중개업에서는 집을 매매하는 것 뿐만 아니라 전월세와 같은 임대차도 중개업 시장에 포함됩니다.
<월세 중심의 원룸 임대시장>
따라서 부동산 중개업소 사장님들의 관점에서 보면 사실상 중요한 것은 부동산 경기나 시장이 아니라 부동산 거래 활성화가 더욱 중요하며 가장 현실적인 부분이자 생존권과 직결된 부분입니다. 그렇다보니 특정 지역의 공인중개사 사무소 중에는 매매보다 전월세가 더 선호되기도 합니다. 따라서 중개업소에서는 부동산 경기보다 부동산 거래 활성화 특히 주택거래 활성화 측면에서 접근하는 것이 올바른 접근방법입니다.
<주택거래 활성화 대책, 2012>
하지만 정부는 침체된 부동산 경기를 살리고자 부동산 거래 활성화를 위한 다양한 정책이 쏟아졌지만 부동산 시장에서 별다른 효과를 보지 못했습니다. 그러나 사실상의 결과는 이미 예견된 일이었습니다. 우리는 이미 1편(http://neovoll.tistory.com/10)에서 부동산 거래 활성화가 쉽게 이루어지 않고 장기적으로 갈 수 밖에 없는 다양한 이유들에 대해서 구체적으로 설명드렸습다. 이야기가 여기서 끝난다면 의미가 없겠죠?
진실톡 2번째입니다.
부동산이란 사람이 살기위해 없어서는 안될 의,식,주 중 하나이며 나아가서 사람들에게는 라이프 사이클이라는 것이 반드시 존재합니다. 따라서 시간의 흐름에 따라 사람들의 필요는 변하게 되어있으므로 비록 시간이 좀 걸리더라도 거래 활성화는 반드시 찾아옵니다.
<라이프사이클> 주택구입과 확장이라는 측면
따라서 우리의 이야기는 언젠가 부동산 거래가 활성홛되는 시점부터 구체적으로 진행되어야 합니다. 그렇다면
부동산 거래활성화가 이루어 진다면 부동산 중개업 시장은 어떻게 될까요?
이번 장에서는 기다리던 거래활성화가 될때 중개업 시장에 어떤 변화가 있을 것인지 대내적인 요건과 대외적인 요건으로 분류하여 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 대내적인 요건으로 반드시 살펴봐야 할 3가지 부분을 요약하면
1. 첫번째 = 부동산 중개업시장은 레드오션이다!
솔직히 현재 공인중개사 사무소를 운영하시는 분들 중에 중개업소가 부족하다고 생각하는 분은 한분도 없을 만큼 부동산 중개업 시장은 현재 충분히 경쟁이 넘치는 레드오션입니다.
경제학적, 경영학적인 관점에서 레드오션 상황에서는 제대로된 수익이 보장되지 않기 때문에 블루오션 영역을 개척하거나 사업을 포기해야 합니다.(이 이야기들의 끝에는 레드오션에서 블루오션으로 바꾸는 전략이 있습니다.)
그래서 인가요? 1부(부동산 중개 유일한 대안입니까?)에서 이야기 나누었듯이 서울과 수도권의 중개업소 숫자가 줄어들고 있습니다.
그래서 이번에는 부동산 중개업을 폐업하신 분들이 무엇을 하나 알아보니 "어차피 사무실 월세에 유지관리비 나가서 적자를 내는데 요즘 지방 분양시장에 가면 광고도 대신 해주면서 사무실 유지에 따른 고정비 지출도 없이도 계약 할 수 있어" 라며 예전 명동의 모습을 떠올리게 합니다.
물론 계약 한 건 잘하면 수익이 좀 될 수도 있겠지만 IMF 직후 명동 지하상가에는 그런 한 건을 쫒아다니며 서류봉투와 휴대폰만 들고다니는 부동산 브로커들이 무척이나 많았다는 것과 그들중에 정상적인 방법으로 계약을 체결한 사람이 거의 없었다는 기억이 떠오르네요...
<떳다방>
다시 본론으로 돌아가 사실 레드오션의 문제는 단순히 수익이 줄어드는 것으로 끝나는 것이 아닙니다. 중개업자들이 너무 많다보니 경쟁도 그만큼 치열해졌습니다. 그리고 중개업자간 지나친 경쟁은 끊임없는 민원을 야기시키고 급기야 국민들로 부터 불신을 가져왔습니다.
한건의 계약을 위해 양심을 파는 행위조차 서슴치 않으면서 업계에는 '뒷통수','고춧가루'라는 표현이 매우 일상화되어 있으며 중개업자간 상호 불신의 문화는 점점 더 깊게 정착되고 있습니다.
이렇게 혼탁한 부동산 중개업계에서 자신만의 특별한 방법과 노하우를 가지기 전에는 제대로된 중개를 하기가 매우 어려운 상황입니다.
한편 일부 중개업소들은 '버티기 모드'에 돌입했습니다. 다들 문을 닫지만 이렇게 조금 더 기다려 다른 중개업소들이 닫고나면 그때는 좀 할만해지겠지.... 조금만 더 참고 기다려보자!
부동산 중개업이 유일한 대안이라면 버티기 모드로 들어가는 것이 당연한 결과입니다. 하지만 단순히 거래 활성화를 위한 버티기를 하기 전에 먼저 생각해봐야 할 문제가 있습니다.
어느정도 레드오션인 것인지 정확한 상황을 파악하고 이를 기준으로 중개업 시장의 미래를 예측하여 어떤 변화가 발생하게 될지를 먼저 알고 기다려야만 합니다.
2012년 4월 기준 부동산 중개업소의 숫자는
수도권 5만 1642명 + 지방 3만 1,911명 = 8만 3,553 명이며, 이 숫자만으로도 적지 않은 숫자입니다.
그런데 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 공인중개사 누적 합격자수는 325,458 명 (2012년 11,373명의 합격자) (공인중개사 시험 누적 응시자는(2012년 합격자 제외) 1,788,680 명입니다.) 다시말해 공인중개사 자격증은 대국민 자격증이라는 의미입니다.
그리고 이와같은 통계와 현행 공인중개사 제도를 고려해보면 부동산 경기가 좋아지면 언제라도 부동산 중개업소를 오픈할 수 있는 사람이 수십만명이나 있다는 것을 의미하는 치명적으로 많은 숫자인 것입니다. 따라서 특별한 대안없는 버티기 모드는 부동산 거래시장이 활성화 되었을때 그 효과를 기대하기 매우 어려울 것입니다.
아시는 것처럼 대기업을 비롯한 모든 사업부분에서 구조조정이 시작되었습니다.
2012.12.02 미디어 다음 - "경기침체 버텨라"…대기업은 구조조정 중
http://media.daum.net/economic/others/newsview?newsid=20121202060303899
그들이 버티기 전법을 구사할 줄 몰라서 그렇다는 생각은 안하시겠죠? 가장 먼저 공인중개사들의 중개업 시장 역시 구조조정의 예외가 아님을 빨리 직시하여야 합니다. 나아가서 버티기 모드를 효과적으로 진행하고 부동산 거래 활성화를 대비하려면 자체적으로 효과적인 구조조정 방안을 준비하고 부동산 거래 활성화를 위한 체계적인 준비를 시작해야만 합니다.
물론 가장 쉬우면서 확실한 구조조정의 방법은 인원감축이겠죠 하지만 그 방법이 최선의 방법은 아니며, 그보다 먼저 중개업소의 구조조정은 반드시 체계적인 시간관리가 선행되어야 합니다.
여러분의 하루 일과는 어떻게 되십니까? 몇시에 출근해서 몇시에 퇴근하고 하루종일 머떤일을 얼마동안의 시간동안 진행하십니까? 혹시 특별히 한일도 없는데 시간이 너무 빨리 흘러간다는 생각은 안하십니까? 지금 당장 컴퓨터를 켜고 엑셀에 하루 일과를 시간순서대로 나열해보세요. 깜짝 놀랄만한 결과가 기다리고 있습니다.
체계적인 시간관리가 선행된다면 하루를 더 길고 보람되게 보낼 수 있으며 그리고 만들어진 시간에는 다양한 마케팅 활동을 통해 고객을 확보하고 자신을 홍보하는 일로 확실하게 매출을 늘릴 수 있습니다. 부동산 중개업 마케팅에 대한 부분은 현장에 바로 적용가능한 내용을 중심으로 향후 구체적으로 설명해드릴 예정입니다.
'마지막에 웃는 사람이 진정한 승자'라는 교훈과 같이 저의 관심사는 중개업소 시장의 변화에 따라 최종적으로 어떤 중개업소가 살아남을 것인가를 미리 알아보고 그에따른 철저한 준비로 마지막에 웃는 행복한 중개업을 영위하는 방법에 대한 이야기를 하고자 합니다.
첫번째 결론!
지금 상황에서는 단순히 부동산 시장이 좋아진다 하더라도 공인중개사사무소가 지나치게 많기 때문에 다 같이 잘 살기에는 충분하지 않다.
그리고 숫자가 줄어들 때까지 힘들게 기다리더라도 다시 부동산 거래가 활성화될 때에는 그만큼 중개업소의 수도 빠르게 늘어날 것이기 때문에 사실상 단순하게 버티는 것이 궁극적인 수익구조 개선의 답이 될 수는 없다. 따라서 무엇인가 실질적인 대안이 필요하다.
2012.12. 03
- 네오파워(Neo power) -
출처 : 젊은공인중개사의모임
글쓴이 : 신승호(서울 용산) 원글보기
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