[스크랩] 중개업에 대해서 생각해볼수 있는 글이 있어 올려봅니다-두번째 글

지금 부동산 중개업 현장에 나가보면 걱정하는 한숨소리가 중개업소 밖으로 새어나오고 있습니다. 공인중개사들의 새로운 도전과 희망의 의지는 긴 경기침체속에 완전히 꺾여 고통받고 있습니다. 또한 여기저기 매물로 내놓은 중개업소의 수는 헤아릴 수 없을 정도로 많으며(서울 및 수도권 기준) 대부분 언제 부동산 경기가 좋아질지에 대한 기대반 실망반으로 그때가 빨리 다가오기를 손꼽아 기다리고 있습니다. 그렇다면 과연 부동산 경기는 언제 좋아질 수 있을까요? 

오늘의 이야기이자 두번째 화두! 

부동산 경기 언제쯤이면 살아날까요?

이러한 기다림이 시작된지도 상당한 기간이 흘러 

벌써 2012년도 한달만을 남겨두고 있습니다. 

시기상 이제 곧 2013년 부동산 경기전망이라는 세미나가 시작되면서

대선이라는 관점에서 본 부동산 경기전망과 함께

하우스푸어와 랜트푸어가 된 절박한 사람들의 관심을 끌어내겠죠.....

동시에 뜬구름잡는 희망을 심어주면서 분양광고, 세미나 광고 또는 책선전을 하겠죠....

<조인스랜드 2012, 2013년 부동산 시장전망>

하지만 우리끼리는 좀 솔직해졌으면 좋겠습니다.

부동산 경기에 영향을 미치는 요소는 매우 다양합니다. 

하지만 한가지 사실만큼은 변함이 없습니다. 

'부동산 경기는 실물 경기에 후행한다!'

(선행지표 없이 후행지표만을 기준으로 부동산 경기를 예측한다는 것은 

불가능한 일임에도 많은 전문가들이 범하고 있는 실수임) 

쉽게 말하면 전반적인 경기가 살아나야 부동산 경기도 산다는 것으로 

공인중개사 공부할때 학개론에서 매우 지겹도록 들어왔던 이야기 입니다.

선행지표가 어떻고 후행지표가 어떻고..... 

이 내용을 현장에 적용해서 예를들어 풀어보면 다음과 같습니다.

참여정부에서는 부동산 가격을 잡기 위해 다양한 시도를 했지만 끝내 잡지 못하자

정부차원의 대대적으로 그 원인에 대해 조사분석을 하여 발표한 

'대한민국 부동산 40년' 이라는 책에서도 수차례 언급하듯

대한민국 부동산 경기 활성화의 가장 핵심 요인은 시중유동성자금입니다. 

(그중에서도 개인이 가지고 있는 자금의 여력입니다.)

조금더 풀어보면 실물경기가 좋아야 시중 유동자금 및 개인의 자금여력이 좋아지고 

그래야 부동산 시장도 살아난다는 의미입니다.

그렇다면 현재 우리나라 실물경기상황은 어떨까요?

도데체 이 불황은 언제까지 지속될까요?

사실 저역시 부동산 경기가 언제 풀릴지 너무 궁금했습니다. 

몇 년간 해답을 찾기위해 몇몇 유명한 지인들의 도움을 얻어 

드디어 해결의 실마리를 찾게 되었습니다.

(너무 복잡하고 어려워서 설명하기 쉬운 부분으로만 정리해서 올립니다.)

경기가 언제 풀릴지는 이해하려면 

지금 현재의 상황이 만들어지게 된 원인을 알면 됩니다.

한편으로 이는 매우 간단한 일일 수도 있습니다. 

이미 지나간 과거를 천천히 들여다보기만 하면 되는 일이기 때문입니다.

한시가 급한 분들을 위해 조금 풀어서 설명해드리자면

IMF를 벗어난지 불과 10여년 만인 2008년 우리나라는

미국발 서브프라임 모기지 사태라는 정말 황당한 경험을 하게 됩니다.

미국 월가의 수십년의 전통을 가진 거대기업들도 

한순간에 도산하는 지경에 까지 이르렀고

(리먼브러더스, 베어스턴스, 메릴린치, AIG, 골드만삭스, 모건스텐리...) 

그 여파는 쓰나미처럼 전 세계를 강타했습니다.

솔직히 당시에는 정말 어이없었죠? 저 태평양을 건너는 먼 나라 미국의 

신용도 낮은 사람들이 만든 부도사태에 우리나라까지 이렇게 휘청거릴 줄은....

(2008년 8월의 미국의 서브프라임 모기지사태에도 불구하고 

우리나라 서민들에 의한 부동산 시장은 2008년 12월까지 호황이었음)

사실 세계경제에 이러한 공황상태가 처음 있었던 것도 아닙니다.

1857년 프랑스, 미국, 독일 

1929년 대공황이 있었는데 

사실상 우리의 관심사는 공황자체가 아니라 

공황의 결말이니까 이것도 예를들어 간단하게 정리해보면 다음과 같습니다.

1929년 뉴욕 주식이 대폭락을 하게 되면서 대공황을 겪게 됩니다.

프랭클린 루즈벨트 대통령의 뉴딜정책으로 

정부가 경제에 직접 개입하는 수정자본주의 정책을 통해 차츰 공황에서 벗어났습니다. 

(이로인해 루즈벨트는 4번의 당선으로 연결되었습니다.)

그리고 이러한 대공황은 대략 10년주기로 발생한다고 알려져 있습니다.

어쨌든 결론! 

그것이 무엇이건 간에 당시에는 분명한 해결책이 제시되고 있었다는 것입니다.

하지만 지금은 어떤가요?

서브프라임 모기지 사태가 발생한지도 벌써 4년이라는 시간이 흘렀는데

미국조차 아직까지도 제대로된 해결책은 제시되지 못하고 있으며

미국발 금융위기의 여파로 이번에는 유럽의 재정위기까지 촉발하게 되었습니다.

현재 그리스의 재정위기는 유럽연합의 지원속에서도 극복되지 못하고 있으며

오히려 유로존 및 독일의 경제상황까지 심각하게 위협하는 존재가 되어버렸습니다.

('유로존 위기의 진단과 대응'이라는 

삼성경제연구소의 자료를 보시면 상황과 미래를 충분히 이해하실 수 있습니다.)

유럽의 분위기는 딱 사진 한장으로 표현된 절묘한 그림이 있습니다.

맨 앞 자리가 그리스, 그리고 맨 뒤에 모함은 독일이네요...

지금 세계적으로 경기활성화를 위해 추진하는 방법은 

기존의 수정자본주의에 의한 해결방안으로 정부가 경제에 적극개입하면서 

금리를 낮추어 경기는 살리면서 부실은 최소화시키는 방법인데

솔직히 이런 추세라면 더 나빠지지만 않으면 다행일 정도의 수준이며

사실상 나아질려면 오랜동안 기다리려야 한다는 것 밖에는 없습니다.

간략하게 정의내린다면 

현재 미국과 유럽의 경제상황은 매우 안좋다. (그나마 우리나라는 나은 편임) 

세계경제는 하나로 경제권으로 묶여 돌아가고 있으며,

그리고 이러한 상황으로 인해 경기불황은 금방 끝나지 않을 것이다!

현재 거시적인 관점에서의 분위기에 대해서는 언급했으니 

다시 우리나라 사정으로 돌아가면 

우리나라가 지금은 다른 나라보다 상태가 좋은 편이라고 해도 

앞으로도 그럴 것이라고 예상할 수는 없다는 전망이 나오게 됩니다.

우리나라도 부동산 특히 주택부분의 상황이 매우 심각합니다.

급증하는 은행 대출 연체율은 가파르게 상승하고 있으며,

열심히 벌어서 대출을 갚는데도 모자라 이자를 갚기위해

또다시 대출을 받아야 하는 악순환이 반복되고 있습니다.

나아가 주택담보대출에 기인한 연체 상황은 

금융권의 전반적인 부실로 이미 자리잡았으며 

특히 2~3금융권에서는 매우 심각한 부실로 자리잡고 있습니다.

뿐만아니라 정부역시 저신용 저소득층을 위한다고 

저리의 서민대출상품을 출시했지만 그마저도 연체뮬이 무섭게 치솟고 있으며

일시에 부실화 될 경우 금융권에 상당한 타격을 입힐 수 있다는 우려가 

계속 쏟아지고 있습니다.

정부에서는 심각한 문제가 발생하는 것을 막기위해 수차례 회동을 거듭하며

파격적인 금리인하 정책을 계속 펼치고 있으나

내수경기의 침체는 계속되고 있으며, 

특별한 대안을 내놓지 못하고 있습니다.

그러면서 우리를 기다리고 있는 것은

우리나라의 내년 경제성장률이 3.0%로 하향조정되었다는 안타까운 소식 뿐입니다. 

반면에 경기가 좋아지고 있다는 실질적 반증은 

눈을 씻고 찾아봐도 정말 찾기가 어려울 지경이네요....

이러한 현상이 실질적으로 우리 주변에서는 어떻게 나타나고 있을까요?

부동산에는 급매물이 지속적으로 나타나면서 전반적인 시세하락 기조가 유지되고 있으며, 

서울과 수도권에도 마이너스프리미엄이 속출하고 있습니다.

파산하여 경매로 진행되는 공장이 수없이 많이 나타나고 있고,

미혼 남녀의 절반이상 결혼을 미루있으며

작년에만 1만 5천명이 자살로 사망을 하였습니다.

솔직히 이런 분석을 내놓을 수 밖에 없는 현재 저의 심정도 매우 답답합니다.

하지만 피할 수 없는 현실이라는 것과 

우리가 그 한복판에 살고 있다는 사실은 부인할 수 없습니다.

하지만 정확하게 현실을 직시해야만 미래를 예견하고 준비할 수 있습니다.

(http://youtu.be/bSoboU6JgIA)

미래를 예견하고 준비하기 위해 다음과 같이 정리해 볼 수 있습니다.

부동산 경기가 살아나기 위해서는 실물경기가 살아나야 하고

실물경기가 살아나기 위해서는 우리나라 산업 특성상 수출이 호조를 이루어야 하고

수출이 호조를 이루기 위해서는 세계 경기가 좋아져야 한다.

그런데 세계경기의 불황은 금방 끝나지 않을 것이며 

따라서 부동산 경기의 호황을 기대하기 위해서는 오랜기간 기다려야 한다.

<삼성경제연구소 최근 경제현안 진단 - 2012.11.19>

그렇지만 중개업 경기가 매매만으로 이루어지는 것은 아니며 

중개업에는 전/월세라는 임대차시장도 큰 비중으로 존재합니다.

사실상 우리 중개업자들에게는 

부동산 경기활성화를 통한 부동산 가격 상승도 좋겠지만 

부동산 거래 활성화만 이루어진다면 우리가 살아갈 대안은 분명히 존재합니다.

그렇다면 문제는 부동산 거래가 언제 활성화될 것인가? 하는 부분으로 압축되며

거래만 활성화 된다면 과연 모든 중개업자가 행복할 수 있는가?라는 부분으로 요약됩니다.

다음편에서는 부동산 중개업 시장이 언제 살아날 것인지에 대한 주제를 가지고 

심층 분석해 보도록 하겠습니다.

2012.11.29

-네오파워(Neo power)-

www.neorealtor.net

출처 : 젊은공인중개사의모임

글쓴이 : 신승호(서울 용산) 원글보기

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