임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지의 여부

■ 질의제목 : 임대차 계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지의 여부 [관련문서 : 국토해양부 부동산산업과 - 3564 (2009.11.24)]

1. 질의 요지 : 임차인이 임대차 계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 공중법 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하는지?

2. 회 답 : 임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 위 32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않습니다.

3. 이 유 : 임대차계약기간이 만료되기 전의 임차인(이하 "전 임차인"이라함) 이 임대차계약기간이 만료되기 전에 위 계약을 해지하고자 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우에도, 전임차인은 위 중개대상물의 거래조건을 제시할 수 있는 권한이 없다 할 것이고, 설사 전임차인이 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 임대인의 동의를 얻은 후, 임대인을 대신하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하였다고 하더라도 이는 새로운 임대차 계약의 중개의뢰에 대한 정보를 중개업자에게 단순히 알리는 행위라고 할 것임.

한편, 동법 제25조제2항에서도 중개의뢰인을 중개대상물에 대한 매도.임대 등의 권한을 가진 매도의뢰인.임대의뢰인 등으로 규정하고 있다. 따라서, 임차인이 만료되기 전에 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 위 전임차인은 공인중개사법 제32조1항에 따른 중개 수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

※결 론 ▶ 만기전 계약해지시 무조건적으로 전임차인이 부담하는 것이 아닙니다. 중개업자나 임대인은 잔금지급시 전임차인에게 중개수수료의 지불을 당연한 것으로 알고 청구하다가 이 법을 내밀면 갑갑한 상황이 전개될 수 있습니다. 따라서 계약만료전 전임차인의 물건의뢰라면, 임대인이 인정한 거래조건인지, 임대인에게 확인하고, 중개수수료는 누가 부담하는지를 특약사항에 지정해야 합니다.

 

종전계약만료후 연장재계약하였다가 재계약 만료전에 임차인이 나가는 경우에도
아래와 같은 유권해석과 법원의 판결이 있습니다.

[국토해양부의 해석]
임대차계약 종료후 연장시 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조 제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않습니다. [법제처 09-0384, 2009. 12. 24. 국토해양부 부동산산업과]

[법원의 판결]
임차보증금에서 임대인(피고)이 중개수수료를 공제한 부분에 대하여 재판부는 "피고(임대인)가 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개료는, 원고(기존 임차인)가 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 원고가 부담할 성질의 것이 아니므로, 이를 공제한 것 역시 잘못이다. 피고는 원고가 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개료를 부담하여야 한다고 주장하나, 원고와의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 피고는 어차피 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 위하여 중개료를 지출하여야 할 것이니, 위와 같은 사정만으로 중개료를 원고가 부담하여야 한다고 볼 수 없다.[1998. 7. 1.서울중앙지방법원 제9민사부 선고 97나55316 부당이득금 판결]

법제처는 “현 세입자는 새 전세 계약의 조건을 제시할 권한이 없으므로 중개수수료는 새로
전셋집을 얻는 세입자와 집주인이 내야한다“고 해석했다. 공인중개사의 업무 및 부동산
거래신고에 관한 법률(이하 공인중개사법)을 봐도 이전 세입자는 중개수수료를 내지앟아도 된다. 중개수수료는 중개의뢰인이 내도록 돼 있고, 중개의뢰인은 집주인과 새로 이사를 오는 세입자이기 때문이다.

세를 든 사람이 계약기간 중에 이사를 나가면 세입자가 내는 게 관행처럼 굳어져 있으나
최근 들어 다툼이 자주 생긴다는 게 국토부의 설명이다. 법령 해석처럼 원칙은 이전 세입자가 중개수수료를 내지않아도 된다. 그러나 계약 기간중 계약해지와 관련해서는 공인중개사법외에 민법의 계약관계가 함께 적용된다 계약을 해지하는쪽에서 그에 따른 위약금을 집주인에게 물어야 한다. 위약금의 범위에 대해선 정해진게 없다. 법무부 법무심의관실 장진수 연구위원은 “이럴 경우 위약금에 대해선 법에 명시되지 않았기 때문에 대법원 판례도 사안에 따라 다르다”고 했다.

예를들어 계약기간이 얼마남지 않았고, 집주인이 새 세입자를 어렵지않게 구했다면 위약금 없이 계약을 해지해도 되고, 반대로 오래동안 세가 나가지않아 집주인이 피해를 본다면 그에 따른 위약금을 세입자가 내는 게 맞다는 게 대법원 판례다.

국토부는 계약기간과 계약금액에 따라 다르겠지만 통상 부동산 중개수수료에 상응하는 금액을 위약금으로 하면 적당하다고 설명한다.

국토부 부동산산업과 지공현 사무관은 “전세계약서를 작성할 때 중도 해지 때 어떻게 위약금을 지불 한다는 내용을 단서조항으로 달아 놓으면 분쟁을 막을 수 있다”고 말했다.