[스크랩] 부동산 폭락 - 점점 더 확실해 지는 경고

지난 1월 서울 아파트 거래량은 1,157건으로

2006년 실거래가 공개 이후 최저 기록을 갱신했다.

상황 분석이야 이러고 저러고 할 수 있지만

부동산 거래 심하게 안되고 있다.

아무리 거래가 안된다고 해도 이 정도는 이상할 정도로 적은 숫자다.

마치 폭풍 전야의 고요함 같이 느껴진다.

 

< 연도별 주택 매매거래량 추이(천건) >

구분	‘06	‘07	‘08	‘09	‘10	‘11	‘12
전국	1082.5	867.9	893.8	870.4	799.9	981.2	735.4
수도권	697.7	482.5	449.9	395.3	282.5	372.8	272.0
서울	263.6	159.4	147.0	138.0	88.7	114.3	83.3
지방	384.8	385.4	443.9	475.1	517.4	608.4	463.5

 

 

위 표는 국토해양부가 지난 1월 16일 발표한

연도별 주택매매거래량 내용이다.

2006년 버블세븐 부동산가격 폭등기 이후

국내 부동산 시장의 변화가 한눈에 들어온다.

 

서울의 경우,

2012년 거래량은 2006년 대비 31.6%에 불과하다.

6년 동안 거래량은 최고점 대비 68.4% 줄었다.

수도권 역시 작년 거래량은 최고점 대비 39%에 불과하다.

서울 보다 적지만 거래량이 최고점 대비 61% 감소했다

 

지방의 주택매매거래량은 2010년 부터

서울과 수도권을 추월하여

2010년 146,200건, 2011년 121,300건 거래량이 더 많았다.

2012년의 경우는 지방이 108,200건 더 많았다.

서울과 수도권이 죽을 쑤고 있는 동안

지방 부동산 시장은 따뜻한 훈풍이 불었지만,

작년부터 싸늘한 냉기가 흐르기 시작하고 있다.

 

지속적인 거래량 감소는 매매가격의 하락으로 이어진다.

매매가격 하락은 이미 충분히 체감하고 있는 중이다.

수도권의 경우 하락세가 심한 지역은

거래가격이 최고점 대비 절반 수준으로 떨어졌다.

물가상승률을 감안한다면 절반 이하로 하락한 것이다.

 

2008년 이후 부동산가격은

단기폭락이 아니라 장기적인 하락세를 유지함으로

하락폭에 대한 체감도는 지역별 차이가 분명했다.

그리고 서울 수도권과 지방 부동산 시장이

하락세와 상승세로 서로 다른 모습으로 전개되다 보니

부동산시장에 대한 전망과 분석이 대립적인 모습으로 나타나

부동산 가격이 하락세를 멈추고

약간이나마 상승하지 않을까 하는 기대감도 적지 않다.

 

여기에 전세가 급등이 겹쳐져 전세가 상승으로 인한

매매 수요가 나타날 것이라는 기대감들이 나오고,

부동산전문가들의 분석과 전망들 역시

지금이 바닥이고 머지 않아 상승세가 나타날 것이라 말하기도 한다.

이해는 한다.

전세금은 집살 밑천이기도 하니까

전세입자들이 집을 사겠다고 나서면

부동산 시장 활성화 되는 것은 시간문제일 것이다.

 

1. 착각하지 마라. 더 버틸 힘이 없다.

 

년간 가처분소득 대비 가계부채비율은

통계치에 따라 다르지만

사실상 163%를 넘어서 165%선에 근접하고 있다.

멈추지 않는다면 머지 않아 세계 최고 수준을 기록하고 남을 것이다.

년간 가처분소득 대비 주택가격 - PIR지수 역시

집값이 하락하여 12포인트 선에서 낮아지고 있지만

아직도 10포인트 이상은 충분히 상회하고 있다.

낮은 가계소득 증가에도 불구하고

가계부채 원리금 상환 부담은 급격하게 상승하고 있는 중이다.

 

부동산 가격 대폭락이 언제 시작된다 해도

전혀 이상하지 않은 조건들이지만

부동산 시장은 의외로 잘 버티고 있다.

잘 버텨도 너~~무 잘 버티고 있다.

 

착각하지 마라.

버티고 있다고 버틸 힘이 있어서 버티는게 아니다.

진작 넘어졌어야 하는 넘이 아직 콰당당 넘어가지 않고 있으니

부동산 가격이 다시 상승할 수 있지 않을까

지금이 바닥이 아닐까 기대를 할 수 있지만,

부동산 시장이 다시 일어날 만한 조건들은 찾아보기 힘들다.

오히려 추가 하락, 폭락의 조건들이 더 확실하게 드러나고 있는 중이다.

마지막 남은 혹시나 하는 기대감마저 무너지는 순간

부동산 시장은 착각에서 벗어나면서 스스로 거대한 붕괴를 시작할 것이다.

 

우리나 미국이나 일본이나 유럽이나 모두 한결같이

금리가 낮아지자 겁 없이 빚을 얻어

경쟁적으로 부동산 투자를 하다 보니 부동산 가격 폭등했다.

결과만 말하자면 우리 말고 다 망했다.

일본은 잃어버린 20년,

미국은 잃어버린 10년,

유럽 역시 미국처럼 잃어버린 10년을 겪는 중이다.

전 세계가 부채의 가공할 만한 폭력이 얼마나 무서운지 절절하게 체험하고 있다.

 

그런데 우리는 지금 멀쩡해 보인다.

괜찮다.

부동산 대폭락을 말하는 사람이 오히려 민망하다.

뭐가 다른 게 있나?.

정말 우리 잘하고 있는 거 맞냐?.

 

2. 무엇으로 더 버틸 것인가?.

 

천만의 말씀이다.

우리가 처한 조건들은 일본이나 미국, 유럽보다

훨씬 더 위험하고 그 위험이 가중되고 있는 중이다.

 

그래서 이명박 정부가 눈물나게 열심히 노력했다.

부동산 관련규제 팍팍팍 다 풀었다.

부동산 취,등록세, 양도소득세 팍팍팍 깍아줬다.

한국은행 기준금리 팍팍팍 내렸다.

원리금 상환 만기 대출금 만기연장 팍팍팍 해줬다.

그것 뿐인가?.

추가로 돈도 팍팍 더 빌려주라고 선처해 주었다.

덕분에 부동산 시장 아직도 잘 버티는 것처럼 보이는 것 아직 모르냐.

 

이래도 망한 사람들이 있다면

능력부족이거나

운수 사나운 사람들이거나 그럴거다.

이렇게 좋은 기회들을 마련해 주었는데도

아직 탈출하지 못한 하우스푸어들

정말 재수없는 줄 알면 된다.

 

이명박 정부 내내 가계대출 총액이 급격하게 증가했지만,

이자부담은 저금리로 오히려 낮아졌다.

그러나 가계대출 총액이 증가하다 보니

낮은 금리에도 이자부담 총액이 늘어나 저금리 효과가 없어졌다.

더 이상 금리가 낮아지지 않는다면 이자부담은 확실하게 증가한다.

 

원리금 상환 부담의 증가는

부동산 시장이 문제가 아니라 국내 내수 시장 전체를 마비시키는

무서운 독약이다.

부채가 줄어들지 않는다면

언제 독약이 부동산 시장을 마비시킬지 시간만 재면 된다.

예상하지 못한 큰 폭락이 시작될 수도 있다.

 

올해는 그동안 부동산 시장 활성화를 위해

많은 도움을 준 이명박님께서 집에 가신다.

그 양반처럼 적극적으로 도와줄 사람은 이제 없다.

할 수 있는 모든 방법을 다해 도와주다 보니

이제는 더 도와줄 방법도 마땅치 않다.

박근혜님이 요즘 부동산대책 입도 뻥긋하지 못하는 이유다.

부동산시장은 이제 홀로 알몸으로

북풍한설이 얼마나 싸늘한지 겪어봐야 할 것이다.

 

3. 똑같은 모습으로 쓰러지라는 법은 없다.

 

▲ 한국·미국·EU 정책금리 추이(자료:본드웹 프라임플러스)

 

일본이나 미국은 기준금리 인상이

부동산대폭락의 도화선이 되었다.

우리 역시 기준금리가 인상되기 시작하면

부동산시장 무너지는 것은 시간 문제가 될 것이다.

필연적이다.

 

다행스럽게 상당기간 저금리 기조가 이어질 것으로 보이지만

미국에서 출구전략 어쩌구 저쩌구 하는 소리가 들리니

우리도 출구전략 어쩌구 저쩌구 하다가 금리인상 들먹거리지 않을까

벌써 걱정인 사람들도 많다.

위 그림에서 보이는 저금리 수평선이 언제까지 갈지

언제 금리인상이 시작될지 장담할 사람이 없다보니

불안하지 않을 수 없다.

금리인상은 낮든 높든 상승추세로 돌아서기만 해도

우리 부동산 시장은 거대한 지진을 만나는 것과 같을 것이다

 

그러나 금리인상만이 대폭락의 원인이 되는 것은 아니다.

일본이나 미국, 유럽과 비슷한 모양으로

부동산 위기를 만들어 왔을망정

부동산 대폭락 역시 비슷한 모습이어야 한다는 법은 없다.

금리인상, 대출규제, 부동산규제...

이런 것들 다시 하지 않는다 쳐도

확실한 길이 한가지 남아 있다.

 

제 풀에 제가 쓰러지는 것이다.

해 줄거 다해 주고

해 볼거 다해 보았는데도

제 스스로 다시 일어서지 못하면 결론은 한가지 뿐인거다.

제 스스로 쓰러져야지 별 수 없다.

아마 또 다른 기록이 될 지도 모르겠다.

 

그동안 부동산가격 하락의 버팀목이었던

중소형평형의 하락이 시작되었다.

그럼에도 중소형평형의 분양과 입주 물량은 충분하다.

중소형 평형의 하락은 중대형 평형의 하락으로 인한

충격보다 훨씬 더 큰 하락 압력이 될 것이다.

이게 얼마나 무서운지 아는 사람들은 말한다.

보금자리주택 정책 폐기하라고...

 

부동산 가격의 하락으로 일반분양가를 낮추어야만 하는

재건축 재개발 사업들은 더 속수무책이다.

돈이 될만한 구석이 하나도 없다.

정말 없다.

일부 남아있는 기대감이 무너지면

재건축 재개발 대지지분은 무서운 속도로 하락할 것이다.

아직 사람들이 제대로 알고 있지 못해 저러고 있지만 시간 문제다.

낡은 집을 더 비싸게 주고 살 사람 아무도 없다.

 

뜻이 깊은 사람들 빼고

부동산투자로 돈 벌고 싶지 않은 사람 별로 없다.

기회가 분명하다면 빚이라도 왕창 얻어 부동산 살거다.

부동산시장 변화에 예민한 사람들 정말 많다.

그래서 전세가 올라가는데 집값 떨어지는지 오래 되었다.

주택매매 건수 줄어드는지 한참 되었다.

최근 KDI에서 전세가 상승이 매매값 상승으로 연결되는 것은 아니라고 발표했다.

전세가 매매가보다 더 비싸도 괜찮다는 사람들이 나타날망정

매매가 이루어지지 않고 있는 상황이라면

가장 유력한 매수세력인 전세입자들이 집을 사겠다는 생각인지

집을 사지 않겠다는 것인지 무슨 설명이 더 필요하단 말인가.

 

가장 필요한 부동산상승의 원동력,

부동산투기 심리!.

부동산 사서 돈 벌고 싶은 마음!.

지금 어디로 몰려가 있을까.

카지노나 경마장 같은 국가가 공인한 도박장에는 지금도 사람들이 많이 모인다.

그런데 왜 부동산 시장에 얼쩡거리는 투기꾼들이 사라진 것일까.

그 이유가 무엇인지 모를 망정

부동산 시장 역시 투기꾼들이 얼쩡거리지 않으면 가격 상승은 기대할 수 없다.

 

한시적이긴 했지만 다주택자 양도소득세 감면에도 투기꾼들 조용했다.

이제 완전 폐지해야 한다고 떠든다.

그러나 그러지 않았으면 좋겠다.

그래도 투기꾼들 움직이지 않으면

오히려 정부가 부동산가격 폭락을 확정 발표하는 꼴이 된다.

 

4. 누구 돈으로 해결할까

 

전에 우렁각시랑님이 묻더라.

“너 돈 있냐?.”

부동산 시장이 원초적으로 돈 때문에 이렇게 된 것이니

돈으로 막으면 되는거다.

가장 자신있는 방법이고 확실한 대안이다.

 

다시 한번 더 물어보자

“ 너 돈 있냐?.”

“ 은행이 싼 이자로 돈 팍팍 빌려준다더냐?;”

“ 정부에서 어떻게 돈 좀 보태준다더냐?.”

 

자신있게 대답하지 못하는 사람들이 많으면 많을 수록

결론은 더욱 더 분명해 진다.

돈 없으면 결과는 한가지 뿐이다.

부동산시장 머지않아 제풀에 제가 쓰러질거다.

금리인상 없어도 스스로 일어날 힘이 사라지고 있다.

여기에 금리인상이 겹쳐지는 것은 상상하고 싶지 않다.

 

출처 : 젊은공인중개사의모임

글쓴이 : 장윤정[방배동드림]010-7675-8001 원글보기

메모 :