[스크랩] 2013년 주택시장 전망

1. 주택시장 활성화는 주택 매수심리의 회복에 달려 있다할 수 있음.  그런데...

 

 -. 2008년부터 거론되기 시작한 보금자리주택, 반값아파트... 등으로 비싸다고들 인식 시작됨.

     * 해설:  '보금자리주택 900/평에 살 수 있다고들 하는데... 민간아파트 1500/평 분양가 비싸지 않나?! 

 

 -. (신)주택보급율 전국 103%수준 (참고: 일본110%에서 거품꺼져 장기불황)

     * 해설: 최소한 주택과부족상태에서 사기만하면 오른다는 생각들은 없어 감에 따라 캐피탈게인을 기대하기 어렵게 됨

 

 -. 국내외 경기불황...  주택가격대비 PIR 6.0%대, (참고: 집값높다는 홍콩, 뉴욕 등도 3~4.0%대)

     * 해설: 유럽금융불안, 국내경기 L자형 우려, 가계부채 심화, 양극화에 따른 중산층 감소로 포텐셜 매수자 감소 

 

 -. 수급불균형

     * 해설: 1~2인 가구 50%를 넘어섰지만, 공급은 시장니즈를 바로 따라 주지 못하여 중대형 평형 미분양물 누적

               " 흥~! 어제 모델하우스 문을 연 아파트 뭐하려 계약을 해?

                 몇달 있으면 (회사보유?) 할인물 나올텐데... "

 

     * 도시형도 차침 과잉공급 우려 (레버리지 없이 실질수익률 강남은 4%대, 지방도 8%는 먼 옛날얘기)

 

2.  따라서 포텐셜 매수자들 일단 매수유보하고  >> 전세 선호 

     " 더구나 전세자금 대출 비교적 용이해졌으니 말여... "

 

3. 보금자리주택 등 공공분양주택 공급과 반대로

    2007년(약10만호)대비 2011년 공공임대주택 공급 (4.1만호) 약50%미만까지 감소...

   >> 이도 전세가격 급등에 한몫 했다고 판단

 

4. 그래서 2013년은 어떻게 돌아갈지?

 

  긍정적 요인: 새정부에 대한 막연한 주택경기 활성화 대책 기대

                     금리 당분간은 하향 할 듯

                     3~4년 주기 공급사이클로 볼 수 있는 최근3년 아파트 공급 감소

                     갑작스럽게 공급이 늘어날 염려는 없을 듯 (단, 공공부분 공급은 증가해 옴)

 

  부정적 요인:  1항에서 지적한 주택매수 의욕을 꺾고 있는 항목들의 해결 가능성?

   

   -. 정책적 수혜해택 기대 (실제 혜택받은 대상은 미약함)

    -. 주택보급율은 지역별로 봐야 할 듯하나, 대도시를 제외한

        최소한 105%이상인 충청도,전라도,경상도는 상승탄력은 없을 듯 (서울 수도권 100%미만)

 * 실제로 제가 분석한 가격지&물량의 허니콥사이클에서도 서울수도권 5~6국면, 여타지역3~5국면이더군요. 

 

    -. 미국의 재정절벽, 유럽금융위기, 중국성장 둔화, 대기업은 약진했다지만 국내 경기 불황

        *경제성장률 올해 3.4%잡았다가... 2.1?%대 초반 기록했다하지요.

         내년 3% 초반 잡았다고 하는데...  초과달성 하게 된다고 보는 사람들은 많지 않겠죠?! 

    -. 가계대출 1,000조?,  하우스푸어 등 불안요인 내제상황

 

5. 이렇듯 상반기 어렵다는 것은 쉽게 보일 듯 하시고

    하반기에나 조금 나아질 수도 있을 것이라는 희망을 담은 기대를 해야 할 듯 해요

   

( 아파트 선분양의 중추적 역할을 담당했던 PF시장은 얼어붙어 있다는 것은 잘 아시겠고요

실제로 주택시장의 어두운 전망으로 주택 건설사들 뭘? 해야 할지 고민과 대안들을 많이 찾고 있는 실정이며

     몇달전 건설사들과 이해관계가 조금 있을 수 있는 주택산업연구원에서도 주택공급축소가

     주택경기 침체에 대한 답이다라는 골자의 세미나를 개최하였더군요)

  

6. 방송준비하면서 정리해본 어줍지 않은 소견이지만, 적다보니 길어졌네요. 읽어주셔서 감사드리고요.  

 

7. 중개시장 진출이라는 의혹의 눈길로 비난하는 곳이라고

    단순히 시세만 물어보는 것은 대답 안해주겠다고 써붙인 중개사무소도 있더지만

   좋은 데이타와 자료라 생각되어 아이러니?하게도 참고할 수 있도록 레포트 첨부합니다.

 

2013년 주택시장 전망_2012.12.pdf

 

 

-이상-

공인중개사

부동산개발전문인력

자산운용전문인력

투자자산운용사

투자상담1,2종

부동산학 (일반대학원:전일제) 석사

 "조상재" 젊공모 게시판에 글씀  *^^*

출처 : 젊은공인중개사의모임

글쓴이 : 조상재(서울강남010-5408-3878) 원글보기

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