미등기아파트 매매시

mis*** | 2011.03.03 10:35:34
분류 : 법률/세무 | 아파트
지역 : 1. 경기도 광명시 철산동 철산래미안자이(주공3단지)

아파트 준공후, 입주가 완료되었지만, 등기가 나지 않았습니다.
미등기 상태에서 해당 아파트를 매수했는데요,
명의이전을 해당 시공사에 가서 절차에 따라 진행하려고 합니다.
저는 매수를 했고, 취득세,등록세를 아파트가 등기가 나면 지불할예정이구요..
[이때, 취득세 등록세는 등기와 상관없이 지불하는지요 ?? ]

다만, 매도자는 조합원으로써 준공후 취득세를 냈지만, 등록세는 미등기 상태라
내지 못하고 있습니다. 이 등록세를 보전등기비용이라고 말하는 것같은데...

명의이전을 하게되면 보존등기비용은 매수자인 저한테 청구가 나오는지요 ?
그럴경유 보존등기비용은 어짜피 제가 내야할 매매가의 취득세,등록세로 갈음하는건지요 ?
아니면, 명의이전을 해더라도, 보존등기비는 기존 매도자가 하고, 저는 소유권이전등기를
하는 합법적인 복등기 후 매매가의 취득세,등록세를 내는 것이 맞는지요 ?

더불어 소유권이전등기를 할경우 수수료는 얼마나 드는지요 ??
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답변 드립니다.

먼저,복잡한 경우이므로 세무/법무 전문가의 상담을 받는 것이 좋겠습니다.
( 질의 내용이 명확하지 않아 다시 정리하여 보면,
조합원으로 아파트를 분양받은 매도자는 잔금까지 치루고 취득세는 납부하였으나,
등록세는 아직 납부하지 않은 상태이다.
해당 아파트 단지는 준공이 완료되었으나 등기는 나오지 아니한 상태이다.
매도자인 조합원으로부터 아파트를 질의자는 매수하였고,
아파트 등기가 나온 후 취등록세를 납부할 계획이며,
명의이전에 관하여 시공사의 절차에 따를 것이다.
복등기 용어의 개념과 취등록세와의 관계
소유권이전등기에 따른 비용 계산
으로 정리할 수 있겠습니다.)

대부분의 경우 조합을 결성하여 건축된 아파트는 사용승인이 나오면
계약 조건에 따라 시행사-시공사-조합중 한 조직이 보존등기를 신청하게 되고,
각 세대별로 잔금을 치루게 되면 소유권 이전 등기를 일괄 혹은 세대별로 진행하게 됩니다.

우선, 취득세에 대해서 설명을 드리면, 질의자와는 직접적인 관련은 없으나 매도자인 조합원은
준공일/(임시사용승인일)사용검사필증교부일/실입주일/잔금청산일의 관계에 따라
30일 이내에 취득세를 납부하였을 것이나,

질의자인 경우 매매 계약상 실제 잔금일자를 기준으로 30일 이내에 취득세를 납부하셔야 하며,
기한을 넘기거나 취득가액을 잘못 신고한 경우 신고불성실가산세(산출세액의20%)와
납부불성실가산세(연체이자와 지연일수를 감안하여 계산)이 가산됩니다.

등록세는 실제 잔금 일자를 기준으로 60일 이내에 소유권이전등기를 하셔야 하며,
등기 전에 납부하셔야 합니다(등기 또는 등록을 하고자 하는 자는 등기 또는 등록을 하기 전까지
등록세액을 신고납부하여야 한다-지방세법 제150조의 2조). 마찬가지로 신고납부를 하지 않거나
신고납부한 세액이 산출세액에 미달한 때에는 가산세가 가산됩니다.(동법 제151조).

조합원인 매도자가 등록세를 납부하지 않고 있다고 하셨는 데, 시공사보다는 조합 사무실로 가셔서
대금 납부 내역을 확인하신 후 매도자와 재확인하시는 것이 바람직합니다. 일반적으로 조합원인 경우
준공 이후에는 잔금 및 취등록을 일괄로 처리하는 것이 관행입니다. 대체로 신규 아파트인 경우, 특히
조합으로 추진되는 경우 등기가 완료되기까지 6개월 이상이 걸리기도 합니다만, 요즈음엔 인터넷으로
등기를 확인할 수 있으므로(아파트등 집합 건물의 등기 열람 비용 500원) 직접 해당 아파트의 몇 군데를
샘플링해서 확인하시기 바랍니다.

만약, 다른 세대가 소유권 이전까지 되었다면 (보존 등기도 안되었다면 그 아파트에 전세 들고 있는 사람들은
얼마나 불안할까요?) 매수하신 아파트는 문제가 있는 것입니다. 만약 보존 등기가 아직 나오지 않았다면
조합/시공사/시행사를 직접 방문하여 현황을 파악하고 지자체 지적과에도 사실 여부를 확인한 후
법무 전문가와 상담하시는 것이 바람직 합니다.

한편, 2011년 부터는 취등록세가 통합되어 몇가지 특혜가 있으므로 참고하시기 바랍니다.
(취득세와 등록세를 통합하여 취득세로 부과하나 세율은 종전과 동일하며, 납부는 취득일 - 계약서상 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날 - 로부터 60일 내에 납부하여야 하나 납세자의 일시적인 자금 부담 가중을 덜기 위하여 3년간 한시적으로 분납 제도 시행 예정).

질의자의 경우 이미 계약을 맺고 잔금까지 치루었으나 잔금일자가 명시되지 않아 2010년 기준인지,
2011년 기준인지는 명확하지 않으나, 취득세/등록세가 잔금을 치룬 경우 잔금일자로 기준하는 것으로
생각하시는 것이 바람직 합니다.

질의자께서는 매매에 의한 소유권 이전에 따른 취득세/등록세를 내시는 것입니다.

다음으로 복등기에 대해서 설명드리면,
최초의 분양 계약자가 분양권 상태로 분양권 전매 기간중 미등기 상태로 분양권 매매 거래를 한 후,
전매 제한이 끝나는 최초 등기시에 최초 계약자 명의로 소유권 이전 등기와 동시에
최종 매수자 명의로 소유권 이전등기를 동시에 하는 것으로,
미등기 상태에서 아파트 전매 제한을 피하기 위한 불법이므로,
복등기를 위한 어떠한 공증이나 이면 계약은 무효입니다.

질의자께서는 복등기의 의미를 오해하신 게 아닌지요?
(일단 매도자가 취득세를 내면 필히 소유권 이전은 그로부터 와야 하므로 반드시 확인하세요.)

마지막으로 소유권 이전 등기 비용입니다.

아파트의 전용 면적과 계약 금액이 없으므로 일반적인 경우로 계산합니다.
(등기부상의 전유 면적 - 등기가 없으므로 전용 면적 -이 85평방미터 이상이면 농어촌특별세가 추가되며,
9억원 이상이면 취등록세 50% 감면 혜택이 없습니다. 1세대 2주택 이상인 경우도 없습니다. 예외 사항 있음)

취득세 = (취득가의 2%) - (취득가의 2%) x 50%
취득세에 대한 농어촌 특별세 = 0 (85이상이면 취득세의 10%)
감면받은 취득세에 대한 농어촌특별세 = (취득가의 2%) x 50% x 20%

등록세 = (취득가의 2%) - (취득가의 2% x 50%)
지방교육세 = 등록세의 20%
감면받은 등록세에 대한 농어촌특별세 = (취득가의 2% x 50%) x 20%

부수하여 인지세/증지세/등기대행료/채권매입할인비용등이 발생합니다.
이것들은 전체 세액/대행업체/시점에 따라 가변적이므로 답하기가 곤란합니다. (끝)